千葉県千葉市若葉区高品町１５９５番２(東千葉駅・千葉公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


87,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市若葉区高品町１５９５番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を87,000円/㎡としました。

千葉県千葉市若葉区高品町１５９５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市若葉区高品町１５９５番２
住居表示 
価格87,000円/㎡
交通施設、距離東千葉、1,500m
地積132㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅にマンションが見られる住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡邊統子氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊統子
価格87,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特別な地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とする既成の普通住宅地域であり、今後も当面現状のまま推移すると予測される。地価は一般的要因に特別な変動がない限り、横ばい傾向で推移すると思料する。
市場の特性同一需給圏はJR「千葉」駅、「東千葉」駅、「都賀」駅勢圏の普通住宅地域。需要者は千葉市内に通勤する一次取得者層が中心となっている。周辺の調整区域内での新規の開発物件に押されて、近隣地域の需給は弱含みである。土地で1，200万円前後、新築の戸建物件で2，800万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因企業の業況は改善傾向にあるが、先行き不透明感は拭えず、個人消費の回復は弱い。不動産市況もやや改善傾向にあるが、大きな変化は見られない。

姫野孝氏による調査レポート

不動産鑑定士姫野孝
価格87,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因概ね区画整然とした住宅地域であり、バス便利用で開発時期も古いものの千葉市中心部に比較的近く、地価は概ね横這いで推移している。
地域要因の将来予測概ね区画整然とした住宅地域であり、バス便利用で開発時期も古いものの千葉市中心部に比較的近く、周囲に大規模戸建住宅団地の計画もないことから、地価は概ね横這いで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね千葉市内の鉄道各駅で、特に「千葉」駅ないし「東千葉」駅を最寄駅とする住宅地域。主たる需要者は当該同一需給圏内の居住者で都内ないし千葉市へ通勤する給与所得者層を中心とする一次取得者である。「千葉」駅等までバス便利用の地域であり、街並みもやや古い住宅地域であるが、既成市街地で供給も少なく需給は安定している。土地は130㎡で11百万円程度、新築戸建住宅は28百万円程度が取引の中心である。
一般的要因都心接近性に優れる鉄道・モノレール駅徒歩圏内の宅地需要は概ね堅調であるが、若葉区内のバス便利用の地域では需要過少で地価は概ね軟調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6196943
北緯 140度1356043

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東千葉駅(地価相場 167,500円/㎡)千葉公園駅(地価相場 153,000円/㎡)栄町駅(地価相場 247,500円/㎡)作草部駅(地価相場 161,500円/㎡)みつわ台駅(地価相場 102,000円/㎡)千葉中央駅(地価相場 281,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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