三重県津市南丸之内１９９４番２外(津新町駅・阿漕駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


58,700円

2017年01月01日に行った三重県津市南丸之内１９９４番２外(三重県津市南丸之内９−５０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,700円/㎡としました。

三重県津市南丸之内１９９４番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県津市南丸之内１９９４番２外
住居表示南丸之内９−５０
価格58,700円/㎡
交通施設、距離津新町、450m
地積391㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い新町通り背後の既成住宅地域
前面道路の状況東4.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

桝田毅氏による調査レポート

不動産鑑定士桝田毅
価格58,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段変動はないが、一般住宅敷地としては画地が広めでその分総額が張る為、単価は多少抑えられる傾向がある。
地域要因の将来予測津新町駅に近い利点はあるものの、道幅がやや狭く、建替えも余り進んでいない場所柄につき、概ね現状推移と予想される。地価動向は大きな値下がりはないまでも、もう暫くは下落基調が見込まれる。
市場の特性同一需給圏は旧津市内の近鉄名古屋線沿線における類似の住宅地域を内包する圏域で、特に津新町駅を最寄りとする地域との代替性が強い。需要者は旧津市内在住者の他、外部からの転入も見られる。上記駅周辺での供給は中古住宅や遊休地の処分が中心であり、これ等に対して一定の需要が認められる。土地は上記標準的画地の規模である380㎡程度を基準にした場合2100∼2300万円位が市場の中心価格帯として把握される。
一般的要因県下第2位の当市人口は、減少傾向にある。住宅地の地価は、品等上位のごく限られた地域で上昇乃至横這いを示す一方、沿岸部では下落が目立つ。

松本浩二氏による調査レポート

不動産鑑定士松本浩二
価格58,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因混在用途に変動はない。立地的には恵まれるも、総額の市場性が懸念される市況下にある。背後地域に商業施設オープン。
地域要因の将来予測津新町駅まで徒歩圏の生活利便性を有する。しかし、建物の多くは古く、駐車場利用も目立つ。街路及び画地条件に対する需要者の選好性から、下落基調は続くと予測した。
市場の特性同一需給圏は当市中心市街地の住宅地域の圏域であり、津新町駅を最寄駅とするエリアとの代替競争関係が強い。市場参加者は当市居住者が典型的。駅徒歩圏の中心部住宅地として一定の競争力を有する。当市西側郊外は宅地開発が多く、街路や画地条件を含めた地域選好性から、需要はやや停滞気味である。需要の中心価格帯は土地面積380㎡程度で総額2，000万円∼2，300万円程度である。
一般的要因県内経済は緩やかな持ち直し。当市人口は約28万人で微減傾向、西側内陸部は開発が多く、沿岸部は低迷。地価下落は続くも二極化。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7145077
北緯 136度5011289

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

津新町駅(地価相場 58,450円/㎡)阿漕駅(地価相場 50,100円/㎡)津駅(地価相場 59,000円/㎡)南が丘駅(地価相場 42,100円/㎡)江戸橋駅(地価相場 54,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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