三重県津市東丸之内２６９番外(津新町駅・阿漕駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


124,000円

2016年01月01日に行った三重県津市東丸之内２６９番外(三重県津市東丸之内２１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を124,000円/㎡としました。

三重県津市東丸之内２６９番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県津市東丸之内２６９番外
住居表示東丸之内２１−４
価格124,000円/㎡
交通施設、距離津新町、1,200m
地積291㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況銀行
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層事務所、店舗ビル等が多い中心商業地域
前面道路の状況西50.0m国道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

磯部雄一氏による調査レポート

不動産鑑定士磯部雄一
価格124,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最近は付近への銀行本店移転が発表され、また市中央公民館が移転するなどし改善が期待されている。
地域要因の将来予測銀行本店移転後の改善等が期待されているが事務所需要の大幅な増加は期待しがたく、当分現状程度か若干の改善程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は津市及び周辺の類似の地域が存する一円。需要者は上記圏域の事業者のほか、より広域的な事業展開を行う事業者も含まれる。津市の中核商業地域の一つであるが、これまで空洞化が進んでいた。しかし最近は付近への銀行本店移転が発表され、また市中央公民館が移転するなどし改善が期待されている。土地の中心価格帯は規模等によってまちまち。
一般的要因駅に近く品等良好な住宅地域等、一部を除き地価水準は全般的に弱含みで推移している。

兼松弘樹氏による調査レポート

不動産鑑定士兼松弘樹
価格124,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近接する地域において地銀の本館ビルの開業が間近に迫るが、現時点で当地域への波及効果はほとんど見られず、地価は弱含みとなっている。
地域要因の将来予測付近において地銀の本館ビルの開業が間近に迫り、商業基盤の底上げが期待されるが、オフィス機能が中心で波及効果は未知数であり、周囲は様子見といった状況。地価は先が見えず微下落基調が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、津市内中心部周辺や三重県内の繁華性を有する商業地域。需要者の中心は、規模によって異なるが、津市に地縁性を有する個人事業者から広域的な事業展開を行う法人事業者まで想定される。津駅周辺等の繁華性が高い地域においてはテナントに相応の需要がある一方、丸之内方面等における既存の事務所ビルでは空室が多く見られる。市場の中心価格帯は、取引される規模等がまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因津市の人口は微減傾向、高齢化率は県全体の数値とほぼ連動している。津駅周辺等を除き、商業地の需要は弱い。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7173879
北緯 136度5104525

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

津新町駅(地価相場 58,450円/㎡)阿漕駅(地価相場 50,100円/㎡)津駅(地価相場 59,000円/㎡)南が丘駅(地価相場 42,100円/㎡)江戸橋駅(地価相場 54,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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