長崎県長崎市出雲１丁目１７番９(大波止駅・公会堂前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
61,400円
2016年01月01日に行った長崎県長崎市出雲１丁目１７番９(長崎県長崎市出雲１−９−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市出雲１丁目１７番９ |
| 住居表示 | 出雲１−９−２３ |
| 価格 | 61,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長崎、2,700m |
| 地積 | 166㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅と共同住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
石橋孝作氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石橋孝作 |
|---|---|
| 価格 | 61,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 西向きで日照等がやや優る。 |
| 地域要因 | 市中心部に比較的近い住宅地域としてほぼ熟成しているが、分譲住宅団地、分譲マンションとの競合もあり、需要は弱く、地価はやや下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、共同住宅が建ち並ぶほぼ熟成した住宅地域であり、特別な変動要因がないため、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、市中心部への接近性が比較的良好な住宅地域が中心。需要者は長崎市内の居住者が中心であり、外部からの転入者は少ない。標準地が所在する地域は、利便性等は比較的優るものの、市内の新規住宅団地の分譲による供給過剰の状態は今だ払拭されておらず、需要は弱含みである。土地は1000万円程度、新築の戸建住宅の場合2500万円程度の物件が需要の中心とみられる。 |
| 一般的要因 | 景気回復基調にあり、県内の経済が回復しつつある状況のなか、利便性・快適性等に優る住宅地、中心商業地の需要は回復傾向にある。 |
池田光利氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 池田光利 |
|---|---|
| 価格 | 61,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域において標準的な画地であり、競争力は概ね中位である。需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 地域の直接的変化は特にないが、郊外の住宅団地の供給過剰と低廉化の影響を受け、相対的に需要は弱まっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ既存住宅地域であり、地域要因に特別な変動要因がないため、今後も現状を維持し、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、市中心部への接近性が比較的良好な住宅地域一円である。需要者は長崎市内の居住者が中心であるが、外部からの転入者も一部見受けられる。利便性が比較的優る地域であるが、郊外住宅団地の供給過剰と分譲価格低廉化の影響を受け、地価は下落傾向で推移している。土地は1，000万円程度、新築の戸建住宅の場合2，600万円程度の物件が需要の中心とみられる。 |
| 一般的要因 | 経済は緩やかな回復基調が続いているが、不動産市場は利便性の優る地域に需要が集中し、利便性、快適性等の劣る地域への景気回復の影響は小さい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7288985 北緯 129度8725983 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
大波止駅(地価相場 250,500円/㎡)公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)新中川町駅(地価相場 153,000円/㎡)蛍茶屋駅(地価相場 139,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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