長崎県長崎市大浦町１４番５(大波止駅・桜町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
155,000円
2016年01月01日に行った長崎県長崎市大浦町１４番５(長崎県長崎市大浦町８−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を155,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市大浦町１４番５ |
| 住居表示 | 大浦町８−２９ |
| 価格 | 155,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長崎、2,000m |
| 地積 | 101㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西11.5m市道 |
| その他の接面道路 | 北西側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
池田光利氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 池田光利 |
|---|---|
| 価格 | 154,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 角地で有効利用度が優るため、競争力はやや高いが、需要に影響を及ぼす特記すべき個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 都心に近いことから近年マンション等の建設が目立ち、住宅系用途の利用が増加しており、地価はほぼ若干上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、主に市中心部周辺に存する商業地域である。需要者の中心は店舗又は事業所を営む個人又は中小法人が主で、県外資本の参入は殆どない。需要の中心となる価格帯は、更地は110㎡程度で1，700万円程度。個人消費は回復傾向にあるが市内各地における大型店舗の進出の影響により、商業地の購入意欲は低く、周辺では分譲マンション等の建設が見られるなど、住宅系の用途を中心とした利用が進んでいる。 |
| 一般的要因 | 設備投資は低水準ながら持ち直しているが、雇用者所得は厳しい状況が続いており、店舗等需要は弱いが、マンション需要が根強い。 |
石橋孝作氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石橋孝作 |
|---|---|
| 価格 | 155,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 角地で利便性、宣伝効果等が優る。 |
| 地域要因 | 周辺地域において、マンションの建設が目立ち、住宅系の利用が進んでいるが、長期化した地価下落による値頃感から、需要は増加傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は中高層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、周辺地域では分譲マンションの建設が見られるなど住宅系の利用が進み、反面、商業地としての需要は弱い。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長崎市街地内の小売店舗、事務所等を中心とする商業地域である。需要者は長崎市内に拠点を置く個人・法人が多い。需要の中心となる価格帯は、更地は110㎡程度で1700万円程度と見込まれる。市内各地における大型店舗の進出の影響により、顧客を奪われ商況は厳しい状況下にあるものの、周辺地域では分譲マンション等の建設が見られる。 |
| 一般的要因 | 景気回復基調にあり、県内の経済が回復しつつある状況のなか、店舗地等の需要は低調であるが、マンション、ホテル用地の需要は根強い状況にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7358979 北緯 129度8714121 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
滋賀県高島郡高島町大字勝野字市内１２９２番滋賀県高島郡高島町大字勝野字中野９５８番５長崎県長崎市愛宕町７３番１長崎県長崎市浜町１番３７長崎県長崎市鍛治屋町１１４番長崎県長崎市新大工町３番１長崎県長崎市松原町２２６２番長崎県長崎市矢の平町１２７６番７長崎県長崎市大浦川上町９８番７長崎県長崎市田中町１７０番７長崎県長崎市船大工町５９番４長崎県長崎市高平町３２番５長崎県西彼杵郡伊王島町大字伊王島字元村乙２２７番１外長崎県西彼杵郡伊王島町大字沖ノ島字土井ノ下６１０番１長崎県長崎市十人町１３８番２長崎県長崎市下西山町２番２７外長崎県西彼杵郡琴海町戸根郷字潟田７６６番８長崎県西彼杵郡琴海町長浦郷字前ブケ２７２４番９長崎県西彼杵郡琴海町大平郷字火引ノ浦６３７番１長崎県西彼杵郡琴海町戸根郷字稲荷岩１１１７番１長崎県西彼杵郡外海町大字黒崎東出津郷字向平１８７番長崎県西彼杵郡外海町大字黒崎永田郷字濱１９３９番２長崎県西彼杵郡伊王島町大字伊王島字縣村乙２７４番外長崎県西彼杵郡伊王島町大字沖之島字梶掛１２０番外長崎県長崎市恵美須町２番２長崎県長崎市出島町３５７番１長崎県長崎市万才町６番２外長崎県長崎市中町５番１５長崎県長崎市浜町８番５４長崎県長崎市戸町３丁目６６７番１外長崎県長崎市築町４番７長崎県長崎市魚の町２番２７長崎県長崎市銅座町１４６番１外長崎県長崎市大浦町９番１外長崎県長崎市かき道２丁目３２０番長崎県長崎市御船蔵町１６１番２９外長崎県長崎市小菅町２０７番１長崎県長崎市江川町１０８番８長崎県長崎市万屋町７７番長崎県長崎市布巻町字村中１０１４番１長崎県長崎市蚊焼町字西ケ股１３２８番１長崎県長崎市東出津町字向平１８７番長崎県長崎市麹屋町４０番
参考：近隣駅の地価相場
大波止駅(地価相場 250,500円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)宝町駅(地価相場 126,000円/㎡)新中川町駅(地価相場 153,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード