長崎県長崎市船大工町７６番(大波止駅・公会堂前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
190,000円
2016年01月01日に行った長崎県長崎市船大工町７６番(長崎県長崎市船大工町２−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を190,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市船大工町７６番 |
| 住居表示 | 船大工町２−１７ |
| 価格 | 190,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長崎、1,700m |
| 地積 | 140㎡ |
| 形状 | (1.0:4.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)5F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 飲食店が建ち並ぶ歓楽街の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東5.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
石橋孝作氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石橋孝作 |
|---|---|
| 価格 | 190,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域において標準的な画地であり、競争力は中位である。需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 飲食店が密集する当該歓楽街は、顧客減少等が続いており、需要は弱いが、周辺部のマンション用地需要の増加の影響から、地価は下支えされている。 |
| 地域要因の将来予測 | 飲食店が建ち並ぶ歓楽街であり、個人消費の伸び悩み等を反映して、繁華性・商業収益性は悪化している。周辺部のマンション用地等の需要の増加の影響から、地価は不安要素を含みつつ安定的に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は銅座・本石灰町等の飲食店街を中心とする主に長崎市中心部の商業地域。需要者の中心は地場及び全国規模の飲食関連業者や貸ビルを目的とする個人・中小法人等である。個人消費の伸び悩み等から商業地の需要は減退傾向であるが、地価は周辺部のマンション用地等の需要の増加に下支えされている。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだしがたいが、2800万円程度が取引の中心となるものと思料する。 |
| 一般的要因 | 景気回復基調にあり、県内の経済が回復しつつある状況のなか、店舗地等の需要は低調であるが、マンション、ホテル用地の需要は根強い状況にある。 |
池田光利氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 池田光利 |
|---|---|
| 価格 | 190,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域において標準的な画地であり、競争力は概ね中位である。需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 飲食店が集中する市を代表する歓楽街であり、地域経済の景気回復が遅れ顧客が減少し、需要はやや弱めではあるが、地価は概ね横這い傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 飲食店が並ぶ市を代表する歓楽街であるが、景気回復の遅れを反映した個人消費の伸び悩み等により地域の繁華性は年々劣ってきている。周辺のマンション需要に支えられ底値圏内にあり、横這傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は市中心部の飲食店街。需要者は、地場及び全国展開の飲食関連業者や貸ビルを目的とする個人・中小法人である。長引く景気低迷により繁華性、商業収益性は悪化しており、需要は弱い。需要の中心となる価格帯の把握は難しいが、地域内で総額3，500万円程度の中古ビルが中心になると思われる。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復傾向で推移しており、消費税税率引き上げや海外景気の回復の弱さなど不安材料も多いが、個人消費は緩やかに増加している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7417809 北緯 129度8786754 |
参考：該当物件周辺マップ
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長崎県長崎市浜町１番３７長崎県長崎市新大工町３番１長崎県長崎市田中町１７０番７長崎県長崎市十人町１３８番２長崎県長崎市下西山町２番２７外長崎県長崎市浜町８番５４長崎県長崎市築町４番７長崎県長崎市銅座町１４６番１外長崎県長崎市万屋町７７番長崎県長崎市蚊焼町字西ケ股１３２８番１
参考：近隣駅の地価相場
大波止駅(地価相場 250,500円/㎡)公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)新中川町駅(地価相場 153,000円/㎡)蛍茶屋駅(地価相場 139,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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