長崎県長崎市愛宕３丁目４４０番８(公会堂前駅・蛍茶屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,400円

2017年01月01日に行った長崎県長崎市愛宕３丁目４４０番８(長崎県長崎市愛宕３−１０−３５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,400円/㎡としました。

長崎県長崎市愛宕３丁目４４０番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市愛宕３丁目４４０番８
住居表示愛宕３−１０−３５
価格22,400円/㎡
交通施設、距離長崎、3,500m
地積155㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
前面道路の状況南西2.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

池田光利氏による調査レポート

不動産鑑定士池田光利
価格22,400円/㎡
個別的要因近隣地域内では標準的な画地であり、競争力は中位であり、需要に影響を及ぼす特別な個別的要因はない。
地域要因利便性の劣る階段道路沿いの住宅地で比較的都心には近く利便性はいいが、需要は弱い。ただ、長期間にわたる地価下落で、下落幅は縮小傾向にある。
市場の特性同一需給圏は長崎市の都心に比較的近い階段道路沿いの斜面地に存する戸建住宅地域である。需要者はほぼ周辺部の人に限られ、他の地域からの転入は少ない。更地や新築戸建て住宅の取引は極めて少なく、中古建物付物件の取得を目的とした一次取得者層が需要層の中心である。当該地域は階段道路沿いの地域の中では都心や幹線道路に比較的近いため価格水準は高いものの、需要は少なく、完全な買い手市場のため中心的な価格帯は見出しがたい状況にある。
一般的要因経済は緩やかな回復基調が続いているが、不動産市場は利便性の優る地域に需要が集中し、利便性、快適性等の劣る地域への景気回復の影響は小さい。

松尾和江氏による調査レポート

不動産鑑定士松尾和江
価格22,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因車両通行不可の住宅地で、バス通りに近く利便性は良好であるが、需要は弱い。長期の地価下落の結果、下落率はやや縮小傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、長崎市中心部周辺の階段道路または細街路沿いの住宅地域である。需要者の中心は、圏内のそれぞれの地域及びその周辺地域の居住者で、外部からの転入者は少ない。当該地域はバス通りから近く、階段道路沿いの地域としては価格水準は高いが、宅地需要は弱い状態が続いている。更地や新築住宅の取引は少なく、中古建物付の取引が一般的であるが、取引される画地規模、価格等にバラツキがあり市場の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
一般的要因県内の景気は緩やかな回復基調が続いており、長崎市の不動産価格は優良物件は上昇しているが、細街路沿いや低価格帯の物件は下落が継続中である。

環境情報

地形・地質

火山砕屑岩

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7343819
北緯 129度8908804

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)蛍茶屋駅(地価相場 139,500円/㎡)新中川町駅(地価相場 153,000円/㎡)大波止駅(地価相場 250,500円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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