長崎県長崎市上戸町２丁目１番１６０(大波止駅・公会堂前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


74,300円

2016年01月01日に行った長崎県長崎市上戸町２丁目１番１６０(長崎県長崎市上戸町２−３−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,300円/㎡としました。

長崎県長崎市上戸町２丁目１番１６０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市上戸町２丁目１番１６０
住居表示上戸町２−３−５
価格74,300円/㎡
交通施設、距離長崎、4,800m
地積122㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石橋孝作氏による調査レポート

不動産鑑定士石橋孝作
価格74,300円/㎡
個別的要因南東向きで日照等が優る。
地域要因長崎市南部の住宅地域として熟成している。長期化した地価下落による値頃感があり、下落幅は縮小している。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね長崎市南部の住宅地域一円。需要者は長崎市内の居住者が中心であり、外部からの転入者も一部見られる。標準地が所在する地域は、区画整然とした住宅地域であるが、長崎市内の新規住宅団地の分譲による供給過剰の状態は緩和傾向にある。中心となる価格帯は、土地は規模が小さい区画が多いことから1100万円程度、新築の戸建住宅は総額2600万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気回復基調にあり、県内の経済が回復しつつある状況のなか、利便性・快適性等に優る住宅地、中心商業地の需要は回復傾向にある。

池田光利氏による調査レポート

不動産鑑定士池田光利
価格74,200円/㎡
個別的要因地域において標準的な画地であり、競争力は概ね中位である。需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。
地域要因長期の地価下落で、周辺地域の取引価格と比較して割安感が認められ、地価の下落率は縮小している。
市場の特性同一需給圏の範囲は長崎市南部を中心とした市中心部への通勤圏内にある住宅地域一円である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であるが、外部からの転入者も一部見られる。長期の地価下落で、周辺地域の地価と比較して割安感があり、下落率は縮小している。標準的規模の更地は900万円程度、新築の戸建住宅は総額2，600万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因経済は緩やかな回復基調が続いているが、不動産市場は利便性の優る地域に需要が集中し、利便性、快適性等の劣る地域への景気回復の影響は小さい。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7166301
北緯 129度8686656

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県長崎市矢の平町１２７６番７長崎県長崎市大浦川上町９８番７長崎県長崎市ダイヤランド２丁目３１０番１７１長崎県長崎市戸町３丁目６６７番１外長崎県長崎市八幡町８２番長崎県長崎市かき道２丁目３２０番長崎県長崎市小菅町２０７番１長崎県長崎市新小が倉２丁目９５８番３

参考：近隣駅の地価相場

大波止駅(地価相場 250,500円/㎡)公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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