長崎県長崎市戸町２丁目１７７番５０外(大波止駅・桜町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


49,700円

2016年01月01日に行った長崎県長崎市戸町２丁目１７７番５０外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,700円/㎡としました。

長崎県長崎市戸町２丁目１７７番５０外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市戸町２丁目１７７番５０外
住居表示 
価格49,700円/㎡
交通施設、距離長崎、4,000m
地積206㎡
形状不整形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況北西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石橋孝作氏による調査レポート

不動産鑑定士石橋孝作
価格49,600円/㎡
個別的要因不整形であることから建物等の利用効率にやや制約を受ける。北西向きで日照等がやや優る。
地域要因利便性等が劣る住宅地の需要は減退しており、地価は依然として下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね長崎市南部地域に存する住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者が殆どを占めるが、周辺地域からの転入も一部見られる。近隣地域は利便性が劣る既成住宅地域で需要は弱い。中心となる価格帯は、土地が150∼200㎡で700∼1000万円程度、新築の戸建住宅は2200∼2500万円程度の物件が需要の中心と思われる。
一般的要因景気回復基調にあり、県内の経済が回復しつつある状況のなか、利便性・快適性等に優る住宅地、中心商業地の需要は回復傾向にある。

池田光利氏による調査レポート

不動産鑑定士池田光利
価格49,800円/㎡
個別的要因地域において標準的な画地であり、競争力は概ね中位である。需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。
地域要因交通アクセスの改善が見込まれるが、郊外住宅団地の廉価な宅地供給の影響で、住環境の劣る住宅地域の需要は依然として弱い。
市場の特性同一需給圏の範囲は長崎市南部を中心とした市中心部への通勤圏内にある住宅地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であるが、同一需給圏外からの転入者も一部見られる。長崎市郊外の分譲住宅団地の供給過剰は緩和傾向にあるが、住環境、利便性が劣る既存住宅地に対する需要は弱含みである。標準的規模の更地で1，000万円程度、新築の戸建物件は2，600万円程度が取引の中心である。
一般的要因経済は緩やかな回復基調が続いているが、不動産市場は利便性の優る地域に需要が集中し、利便性、快適性等の劣る地域への景気回復の影響は小さい。

環境情報

地形・地質

火山砕屑岩

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生人工地植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7219294
北緯 129度8623908

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大波止駅(地価相場 250,500円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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