東京都千代田区六番町６番１外(御茶ノ水駅・秋葉原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


3,750,000円

2017年01月01日に行った東京都千代田区六番町６番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を3,750,000円/㎡としました。

東京都千代田区六番町６番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都千代田区六番町６番１外
住居表示 
価格3,750,000円/㎡
交通施設、距離四ツ谷、330m
地積2,266㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10FB1
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層マンション、事務所等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西15.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、防火地域
建ぺい率、容積率60(%),400(%)★
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

砂野明俊氏による調査レポート

不動産鑑定士砂野明俊
価格3,750,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心部の優良住宅地域においては堅調なマンション需要が認められることから、開発業者による用地の取得意欲も依然として強い。
市場の特性同一需給圏は主として番町地区など千代田区における高級マンション適地であり、そのほか港区、渋谷区等のマンション適地にも価格牽連性が認められる。周辺にはマンションのみならず、事務所等もみられる住商の調和した優良住宅地域であり、主たる需要者はマンション開発業者のほか、不動産業者、機関投資家等となり、市場で中心となる価格帯は、規模、立地条件のほか、売り情報収集力や価格交渉能力、資金調達手段等によって大きく分散し、一様ではない。
一般的要因国際経済の不透明感に伴う下振れリスクはあるが、マイナス金利等の金融政策や東京五輪期待から都心の優良不動産には根強い需要がみられる。

吉村雄司氏による調査レポート

不動産鑑定士吉村雄司
価格3,750,000円/㎡
個別的要因マンション用地として十分な規模を有し、競争力を維持しているが、個別的要因に特段の変動要因はない。
地域要因立地条件、住環境に優れる選好性の高い優良住宅地域であり、用地需要も強い。マンション価格の横這い傾向等に伴い地価の上昇も鈍化傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、主に千代田区内の番町、麹町、平河町地区等を中心とするマンション、事務所ビルが多い優良住宅地域として知名度の高いエリアと把握される。主な需要者としてはマンションディベロッパー、賃貸目的の不動産会社、投資法人等が中心である。利便性に優る都心立地の高級住宅地域として需要は強く、マンション取得需要も堅調である。需要の中心となる土地取引の価格帯は、立地条件・規模等にも拠るが、概ね20∼60億円程度である。
一般的要因景気の先行きに不透明感も認められるが、不動産市場は良好な資金調達環境、堅調な不動産取得需要等を背景に、強含み傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度699526
北緯 139度7669851

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

御茶ノ水駅(地価相場 1,360,000円/㎡)秋葉原駅(地価相場 1,960,000円/㎡)末広町駅(地価相場 1,650,000円/㎡)神保町駅(地価相場 2,670,000円/㎡)神田駅(地価相場 2,685,000円/㎡)本郷三丁目駅(地価相場 1,159,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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