東京都台東区上野３丁目７７番１(末広町駅・御徒町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,040,000円

2017年01月01日に行った東京都台東区上野３丁目７７番１(東京都台東区上野３−１９−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,040,000円/㎡としました。

東京都台東区上野３丁目７７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都台東区上野３丁目７７番１
住居表示上野３−１９−４
価格1,040,000円/㎡
交通施設、距離御徒町、320m
地積98㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5FB1
利用現況事務所、店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層店舗、事務所ビルが多い商業地域
前面道路の状況西8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木喜代子氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木喜代子
価格1,040,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因重要な変動はない。周辺では御徒町駅周辺地区地区計画が進行しており、景気動向に伴い地価は上昇基調を継続している。
地域要因の将来予測JR御徒町駅南口付近では、松坂屋上野店南館が建替え中である。開業予定は平成29年秋であるが、近隣地域の地域要因に対して及ぼす影響の程度は、軽微であるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR山手線御徒町駅及び上野駅等を中心に台東区南部の中高層事務所、店舗等が多い商業地域の圏域である。需要者は台東区内外に存在し、属性は中小企業経営者、資金力を有する個人等である。市場の需給動向は、御徒町駅南口周辺地域の繁華性の向上に伴い需要動向は堅調である。市場での需給の中心となる価格帯は、土地の総額は、100㎡程度で1億円前後であり、複合不動産の総額は、建物の現況及び需要者の属性等により個別的である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続き、消費者物価は横ばいだが雇用は改善している。住宅建設は横ばいである。世界景気も緩やかに回復している。

谷藤恵美子氏による調査レポート

不動産鑑定士谷藤恵美子
価格1,040,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因御徒町駅周辺は再開発が進んでいるが幹線道路背後の商業地への影響は顕在化していないが将来性を有し、地価水準は上昇傾向が持続している。
地域要因の将来予測松坂屋南館建替え工事が進行中であるほか店舗等の建築が見られる。今のところ波及効果は顕在化していないものの、将来性が期待されるエリアであり、一部高値警戒感もあるが地価水準は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は台東、隣接する千代田、文京区のJR線、台東区南部の地下鉄沿線の商業地域である。特に御徒町、上野、秋葉原、仲御徒町駅周辺の幹線道路背後の商業地と代替性が高い。土地の需要者は規模が纏まった土地については比較的資金力を有する法人、店舗・事務所開発業者等の需要が見られるが標準地規模の土地については個人、中小法人等が中心であり需要は堅調である。需要の中心となる価格帯については規模によりまちまちである。
一般的要因区内商業地のオフィス需要は改善傾向にあるほか、インバウンドの増加によりホテル需要等が高まり、景気回復により投資意欲拡大は進行中である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7058936
北緯 139度7735602

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

末広町駅(地価相場 1,650,000円/㎡)御徒町駅(地価相場 1,410,000円/㎡)秋葉原駅(地価相場 1,960,000円/㎡)新御徒町駅(地価相場 1,650,000円/㎡)御茶ノ水駅(地価相場 1,360,000円/㎡)上野駅(地価相場 1,170,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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