東京都千代田区外神田２丁目９番１外(末広町駅・御茶ノ水駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
877,000円
2017年01月01日に行った東京都千代田区外神田２丁目９番１外(東京都千代田区外神田２−１３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を877,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都千代田区外神田２丁目９番１外 |
| 住居表示 | 外神田２−１３−３ |
| 価格 | 877,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 末広町、300m |
| 地積 | 246㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1 |
| 利用現況 | 事務所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中低層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%)★ |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐藤雅之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤雅之 |
|---|---|
| 価格 | 869,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変動はない。周辺は、マンションへの用途転換も見受けられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 建替え等の更新が少ない地域であるが、都心部にあり、地区計画適用の住宅転用が進むものと予測される。地価は、上昇傾向を維持しているが、上昇幅は縮小傾向にあるように推測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、千代田区における幹線道路背後の普通商業地域一円であり、特に神田地区東方の商住混在の地域においては代替性が高い。需要者の中心は、地縁的選好の事業者、個人投資家、貸ビル業者等のほかマンションデベロッパーも想定される。地価は、従前程ではないが上昇傾向を維持している。また、賃貸市場の需給バランスも比較的安定して推移している。土地取引価格帯は、規模等にもよるが、数億円規模の取引が一般的である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続くが、海外経済の弱さ、新興国や資源国等の景気下振れリスク、英国のEU離脱等の不確実性要素がある。 |
奥田かつ枝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 奥田かつ枝 |
|---|---|
| 価格 | 885,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 築年数の古い中小規模の店舗や事務所が建ち並ぶ地域であり、景気動向の回復等を背景に、地価の上昇傾向が続いている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、秋葉原駅、神田駅、御茶ノ水駅を中心とする、幹線道路背後の商業地域。典型的な需要者としては、地縁的選好性を有する中小法人、個人事業主の他、収益目的の投資家も想定される。景気回復を背景に、自用を目的とする実需、不動産投資を目的とする需要ともに旺盛であり、地価は引続き上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、200㎡∼300㎡規模の土地で1億円∼3億円程度と把握される。 |
| 一般的要因 | 米国の大統領交代による経済効果は未知数であるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は引続き回復基調にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7021244 北緯 139度7690079 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都文京区湯島一丁目３０４番３東京都文京区湯島３丁目２２番１９東京都千代田区外神田３丁目１０番１、１０番２、１０番３及び１１番３東京都千代田区二番町１０番５東京都千代田区外神田５丁目５１番３外東京都千代田区外神田一丁目２１番１１外２筆東京都千代田区神田神保町一丁目１５番３東京都千代田区外神田３丁目２５番７東京都千代田区外神田１丁目５６番２東京都台東区上野１丁目２７番１
参考：近隣駅の地価相場
末広町駅(地価相場 1,650,000円/㎡)御茶ノ水駅(地価相場 1,360,000円/㎡)秋葉原駅(地価相場 1,960,000円/㎡)御徒町駅(地価相場 1,410,000円/㎡)本郷三丁目駅(地価相場 1,159,000円/㎡)新御徒町駅(地価相場 1,650,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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