東京都千代田区外神田３丁目４７番６(末広町駅・秋葉原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,960,000円

2017年01月01日に行った東京都千代田区外神田３丁目４７番６(東京都千代田区外神田３−８−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,960,000円/㎡としました。

東京都千代田区外神田３丁目４７番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都千代田区外神田３丁目４７番６
住居表示外神田３−８−９
価格1,960,000円/㎡
交通施設、距離末広町、近接
地積215㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10F
利用現況店舗、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北27.0m区道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小熊忍氏による調査レポート

不動産鑑定士小熊忍
価格1,960,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因秋葉原駅からはやや離れるが、商圏の拡大に伴い、取引件数は増えつつある。需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、外神田・秋葉原地区を中心とした区内北東部の商業地域一帯の圏域。近隣地域は秋葉原駅周辺の中心的商業地域からはやや離れた立地であるが、秋葉原商圏の持続的拡大に伴い、取引件数が増加しつつあるなど、地価は上昇傾向にある。需要者は、物販・飲食・サービス関連の中小企業や不動産業者等、多岐にわたる。需要の中心となる価格帯は規模により様々であるが、概ね数億円程度から数十億円程度となる。
一般的要因金融政策により、不動産市場への資金流入は潤沢であるが、市場の過熱感や、海外経済情勢への不安など、上昇ピッチを鈍化させる要因も見られる。

森田元氏による調査レポート

不動産鑑定士森田元
価格1,950,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特にない。
地域要因インバウンド景気はやや下火になりつつあるが依然訪日外国人は多く、地価は上昇傾向を維持。地域要因に特段の変動はなく現況維持と予測する。
市場の特性同一需給圏は、秋葉原駅・末広町駅を中心とした秋葉原地区の商業地域が該当する。近隣地域は、電気・情報関連企業の需要が旺盛な秋葉原駅周辺商業地域からやや離れ、店舗・事務所等に対する需要は秋葉原中心部に比較し減少する。需要者は、賃料もしくは不動産価格に値ごろ感を求める物販・飲食・サービス関連の中小企業や不動産業者等、多岐に亘る。取引される価格帯は複合不動産の取引で数億円から百億円程度の物件が中心で、取引は比較的活発である。
一般的要因アベノミクス政策、日銀金融政策、インバウンド景気等にやや陰りが見られ、地価・家賃等の不動産市場にも昨年比で減速の兆しが見られつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7027966
北緯 139度7709549

参考：該当物件周辺マップ

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東京都文京区湯島一丁目３０４番３東京都文京区湯島３丁目２２番１９東京都千代田区外神田６丁目１５番３東京都千代田区神田淡路町２丁目１９番１２外東京都千代田区外神田５丁目５１番３外東京都千代田区外神田一丁目２１番１１外２筆東京都千代田区神田神保町一丁目１５番３東京都千代田区外神田３丁目２５番７東京都千代田区外神田１丁目５６番２東京都台東区上野２丁目７３番３東京都台東区上野１丁目２７番１

参考：近隣駅の地価相場

末広町駅(地価相場 1,650,000円/㎡)秋葉原駅(地価相場 1,960,000円/㎡)御茶ノ水駅(地価相場 1,360,000円/㎡)御徒町駅(地価相場 1,410,000円/㎡)神田駅(地価相場 2,685,000円/㎡)本郷三丁目駅(地価相場 1,159,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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