東京都千代田区神田小川町１丁目１番１外(神保町駅・御茶ノ水駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


4,860,000円

2017年01月01日に行った東京都千代田区神田小川町１丁目１番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を4,860,000円/㎡としました。

東京都千代田区神田小川町１丁目１番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都千代田区神田小川町１丁目１番１外
住居表示 
価格4,860,000円/㎡
交通施設、距離淡路町、近接
地積817㎡
形状不整形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)8FB1
利用現況銀行兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗兼事務所の建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北西36.0m都道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

彦坂正博氏による調査レポート

不動産鑑定士彦坂正博
価格4,840,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動は見られず、テナントニーズを満たすオフィスの賃貸・売買需要とも堅調である。地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、千代田区北部における広幅員の幹線道路沿いの高度商業地域を中心とした、高層の事務所ビル、店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域と把握する。主な需要者は、国内外の投資法人、不動産会社、事業法人が中心になるものと想定される。オフィス需要は堅調で、低金利等を背景に都心のオフィスビルを中心とする投資用不動産への取得意欲は依然として高く、地価は上昇傾向にある。取引総額としては、数十億円規模の取引が中心となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いており、低金利を背景にREIT等の物件取得意欲も依然として強く、都心の地価は全体的に上昇傾向にある。

吉村真行氏による調査レポート

不動産鑑定士吉村真行
価格4,880,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域の環境に特段の変化はないが、交通利便性に優れた立地であり、地価は底堅く推移している。
市場の特性同一需給圏は、神田小川町、神田錦町等の幹線道路沿いの高度商業地域。主な需要者は、不動産業者、賃貸ビル等に投資する投資家等である。高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ当該エリアにおける需要は回復の兆しが見られる。需要の中心となる価格帯は、概ね30億円∼50億円程度と把握される。
一般的要因東京五輪に向けた開発等を背景に、不動産市場が活性化されているが、日本経済再生に向けて正念場が続いており、景気に減速の兆しも見られる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6944002
北緯 139度7642334

参考：該当物件周辺マップ

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東京都千代田区神田小川町３丁目１１番４東京都千代田区西神田３丁目２１番４外東京都千代田区神田司町二丁目１４番１東京都千代田区神田錦町二丁目７番５外１筆東京都千代田区外神田三丁目１０番１外３筆東京都千代田区神田駿河台一丁目８番３外１筆東京都千代田区飯田橋二丁目２０番１東京都千代田区九段北一丁目８番１４東京都千代田区内神田一丁目６番１外１筆東京都千代田区神田司町２丁目１９番２５東京都千代田区神田錦町２丁目７番１５

参考：近隣駅の地価相場

神保町駅(地価相場 2,670,000円/㎡)御茶ノ水駅(地価相場 1,360,000円/㎡)神田駅(地価相場 2,685,000円/㎡)竹橋駅(地価相場 2,700,000円/㎡)大手町駅(地価相場 5,995,000円/㎡)秋葉原駅(地価相場 1,960,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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