茨城県守谷市野木崎字庄太郎久保１１５４番１(守谷駅・新守谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
21,100円
2017年01月01日に行った茨城県守谷市野木崎字庄太郎久保１１５４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県守谷市野木崎字庄太郎久保１１５４番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 21,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 守谷、3,400m |
| 地積 | 166㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に、作業所や畑が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
藤沼宏明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤沼宏明 |
|---|---|
| 価格 | 21,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 在来の一般住宅のほか農家住宅が標準的で家屋の疎密度はあまり高くなく、需要は限定的で地価はやや弱含みで推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 農地が介在し宅地化の蓋然性に劣る戸建住宅地であり、当面現状に近いままで推移するものと予測する。需給状況等を踏まえ、地価は当面弱含み傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は守谷市を中心に周辺市町を含む在来住宅地域である。需要者は守谷市に居住又は地縁を有する一次取得者が大半を占め、他の地域からの転入者はほとんどない。家屋の連たん度に劣る在来住宅地域であり、不動産業者による宅地・建売住宅分譲はほとんど見られない。取引件数が少なく取引される規模や価格に開差があって需要の中心価格帯を把握しにくいが、上記標準地の規模に見合う単価及び総額は妥当と判断される。 |
| 一般的要因 | ①人口増加率過去5年＋4．3％、②松並区画整理事業鋭意進行中、③アピタ守谷店の撤退後カスミオープン |
高橋研二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高橋研二 |
|---|---|
| 価格 | 21,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない |
| 地域要因 | 相対的に熟成度がやや劣る住宅地域であり、外部からの新規需要が極めて少ない地域性から依然として需給は弱く、地価下落が継続中である。 |
| 地域要因の将来予測 | 在来からの農家集落としてほぼ熟成しているので今後も現状維持での推移と予測される。市内の需要は専ら市街地中心で郊外への新規流入は極めて少なく、当面、近隣地価は弱含みでの推移と予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は守谷市内の農家集落地域が中心と判断される。需要者は同一需給圏に所在する一次取得者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。総じて守谷市内の不動産市場は守谷駅接近性が良好な住宅地域は活況を帯びているが、外周部の需給は弱含み状態である。近隣周辺はやや集落性に欠けており、地域的に新規需要の流入は厳しく、需給は弱含み状態、地価下落は継続中である。調区内宅地の取引は少なく中心価格帯の把握は困難な状況である。 |
| 一般的要因 | ①市内人口は増加傾向②守谷駅勢力圏は需給が堅調推移③けやき台地区は需給均衡④守谷駅徒歩圏外及び調区内宅地の需給は弱含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度9514207 北緯 139度9753912 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
守谷駅(地価相場 91,000円/㎡)新守谷駅(地価相場 78,850円/㎡)南守谷駅(地価相場 90,800円/㎡)小絹駅(地価相場 56,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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