茨城県守谷市御所ケ丘２丁目１１番２(守谷駅・新守谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


79,000円

2017年01月01日に行った茨城県守谷市御所ケ丘２丁目１１番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を79,000円/㎡としました。

茨城県守谷市御所ケ丘２丁目１１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県守谷市御所ケ丘２丁目１１番２
住居表示 
価格79,000円/㎡
交通施設、距離新守谷、350m
地積169㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所ビル等が見られる路線商業地域
前面道路の状況北39.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋研二氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋研二
価格79,000円/㎡
個別的要因接面道路状況による優位性は認められるが、特段、個別的要因の変動はない。
地域要因背後状態が良好な路線商業地域であるが、周辺地域への顧客流出等が見られ、商勢低下が継続している。
地域要因の将来予測北守谷地区内の路線商業地域として熟成しており、今後も概ね現状維持での推移と予測される。背後状態が良好であるが、他地域への顧客流出等商勢はやや低迷気味であり、近隣地価は弱含みでの推移と予測される。
市場の特性同一需給圏は県南地域の幹線道路沿いで形成される路線商業地域と判断される。需要者は幹線道路沿いで店舗、共同住宅等の建築を検討する経営者が中心と考えられる。近隣は北守谷地区の路線商業地域であり背後状態も良好で一定の収益性が見込める地域と把握される。しかし周辺にはより繁華性の高い商業地域が控え、顧客は他地域に流れる傾向が高く繁華性の向上は今一歩である。取引は少ないが背後地域との比較から概ね27万／坪前後が取引中心と思料される。
一般的要因①市内人口は増加傾向②駅前商業地域の熟成化③周辺路線地域では新規店舗参入及び既存店舗の撤退の動き等、商業地毎に異なる動向が見られる。

佐野俊夫氏による調査レポート

不動産鑑定士佐野俊夫
価格79,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因需要は弱含みで、空き店舗・事務所も散見されるが、昨年閉店した大型店舗は核テナントが入居した。
地域要因の将来予測新守谷駅に近い商業地域であるが、つくばエクスプレス開業後は守谷駅周辺及び国道294号沿いに商業集積が進んでいるため繁華性がやや落ちている。
市場の特性同一需給圏は県南地域の既存商業地域。需要者は沿道店舗を営む法人事業者を中心に自営業者等も含まれるが、借地利用・テナント入居等、出店形態も様々であることから不動産取引は少ない状況にある。商業地域に対する需要は守谷駅周辺を中心に国道294号及びふれあい通りが中心の市場となっており、他の地域は概ね弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯（総額）は規模によりバラツキがあり把握できない。
一般的要因守谷市の人口、世帯数は増加傾向にある。市況は他周辺地域に比して堅調な状況にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9518434
北緯 139度9927643

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県北相馬郡守谷町守谷字柳作甲２８４７番２３ほか２筆茨城県北相馬郡守谷町守谷字新町甲４９０番１茨城県北相馬郡守谷町守谷字庚塚甲１６３２番２茨城県北相馬郡守谷町守谷字沼崎甲１７８５番茨城県北相馬郡守谷町松ケ丘７丁目４番５茨城県北相馬郡守谷町御所ケ丘５丁目２５番２８茨城県北相馬郡守谷町守谷字土塔甲２５１６番１茨城県北相馬郡守谷町松前台５丁目１４番９茨城県北相馬郡守谷町御所ケ丘２丁目１１番２茨城県守谷市中央１丁目２３番９

参考：近隣駅の地価相場

守谷駅(地価相場 91,000円/㎡)新守谷駅(地価相場 78,850円/㎡)南守谷駅(地価相場 90,800円/㎡)戸頭駅(地価相場 61,900円/㎡)小絹駅(地価相場 56,200円/㎡)稲戸井駅(地価相場 45,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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