茨城県守谷市中央２丁目１６番２０(守谷駅・新守谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


165,000円

2017年01月01日に行った茨城県守谷市中央２丁目１６番２０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を165,000円/㎡としました。

茨城県守谷市中央２丁目１６番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県守谷市中央２丁目１６番２０
住居表示 
価格165,000円/㎡
交通施設、距離守谷、130m
地積243㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗、事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店舗やホテル等が見られる駅前商業地域
前面道路の状況南西22.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋研二氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋研二
価格165,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。
地域要因駅前商業地として熟成しており、立地的稀少性から高い良好価格帯での取引も散見されており、近隣地価は微増で推移した。
地域要因の将来予測守谷駅東口に位置する将来性の富んだ商業地域であり松並地区等背後住宅地からの通行量増加が期待され、当該地域の発展性が期待される。取引数は少ないが潜在的な需要が認められ近隣地価は堅調推移が予測される。
市場の特性同一需給圏は県南地域を中心とした商業地域と判断される。需要者は店舗、事務所、共同住宅等の経営者が中心と考えられる。近隣は稀少性の高い商業地域である。背後にはひがし野、中央地区を控え、また松並土地区画整理事業も完了し、通行量の増加、更なる発展性が期待される。さらに良好価格帯での土地取引も散見され、本年地価は引き続き微増で推移した。取引が少なく中心価格帯の把握は困難であるが背後との比較から概ね60万／坪前後と把握される。
一般的要因①市内人口は増加傾向②駅前商業地域の熟成化③背後住宅地からの通行量増加の期待性等から需要潜在性が認められ、駅前商業地の将来性は富んでいる

安智範氏による調査レポート

不動産鑑定士安智範
価格165,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化はない。
地域要因守谷駅に近接した駅前商業地域である。供給はほとんどみられず、希少性を有し、地価は小幅ではあるが上昇傾向にある。
地域要因の将来予測駐車場等の低未利用地もみられるが、松並土地区画整理事業の宅地供給により人口の増加が予測され、駅前商業地域として発展が期待される。立地的な優位性を有し、地価は横ばい乃至小幅な上昇で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は守谷市を中心に県南地域に存する普通商業地域である。需要者は圏内の店舗、事務所ビル経営者等が想定される。守谷駅周辺の商業地の供給は殆ど見られず、また背後でマンション、戸建住宅の開発により、商業背後地の状況は熟成が進んでいる。潜在的な需要が認められるなか供給物件はほとんどなく、地価は強含みの状況にある。商業地の取引件数は少ない上、取引される規模や価格帯は様々であり、需要の中心価格帯が見出せない状況である。
一般的要因人口は増加傾向で高齢化率も県平均より低い水準にある。守谷市内の商業地は一部で回復の兆しが見られるも、二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9518434
北緯 139度9927643

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県北相馬郡守谷町守谷字柳作甲２８４７番２３ほか２筆茨城県北相馬郡守谷町守谷字新町甲４９０番１茨城県北相馬郡守谷町守谷字庚塚甲１６３２番２茨城県北相馬郡守谷町守谷字沼崎甲１７８５番茨城県北相馬郡守谷町松ケ丘７丁目４番５茨城県北相馬郡守谷町御所ケ丘５丁目２５番２８茨城県北相馬郡守谷町守谷字土塔甲２５１６番１茨城県北相馬郡守谷町松前台５丁目１４番９茨城県守谷市中央１丁目２３番９茨城県守谷市中央２丁目１６番２０

参考：近隣駅の地価相場

守谷駅(地価相場 91,000円/㎡)新守谷駅(地価相場 78,850円/㎡)南守谷駅(地価相場 90,800円/㎡)戸頭駅(地価相場 61,900円/㎡)小絹駅(地価相場 56,200円/㎡)稲戸井駅(地価相場 45,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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