茨城県守谷市久保ケ丘２丁目１０番２(新守谷駅・小絹駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


78,600円

2017年01月01日に行った茨城県守谷市久保ケ丘２丁目１０番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,600円/㎡としました。

茨城県守谷市久保ケ丘２丁目１０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県守谷市久保ケ丘２丁目１０番２
住居表示 
価格78,600円/㎡
交通施設、距離新守谷、1,400m
地積200㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤沼宏明氏による調査レポート

不動産鑑定士藤沼宏明
価格78,600円/㎡
個別的要因二方路で居住環境に増価要因を与えているものと判断される。なお、個別的要因の変動は認められない。
地域要因熟成した区画整然とした住宅地域で需要は根強い傾向が見られたが、アピタ閉店が決定し地価は先行きやや弱含み。
市場の特性同一需給圏はTX及び常総線沿線で、概ね守谷市、つくばみらい市等の圏域に広がる普通住宅地域である。需要者の中心は守谷市に居住する一次取得者となるが、周辺市町や県外からの都心通勤者の需要もある。新守谷駅は駅性格に劣るが、居住環境良好な熟成した住宅地でスーパーも開店したことで需給関係は安定的に推移してきている。土地は60坪程度で1600万円前後、新築の戸建物件は3000万円前後が中心価格帯となっている。
一般的要因①人口増加率過去5年＋4．3％、②松並区画整理事業鋭意進行中、③アピタ守谷店の撤退後カスミオープン

五木田裕一氏による調査レポート

不動産鑑定士五木田裕一
価格78,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。画地規模等も標準的であることや、画地南で道路に接していること等から、高い競争力を有すると思量する。
地域要因新守谷駅の西方に位置する区画整然とした住宅地域である。付近では閉鎖した商業施設が再オープンするなど、利便性の低下に歯止めが掛かった。
市場の特性同一需給圏は、概ね守谷市およびその周辺の市町に存する、比較的新しい住宅地域と判定した。需要者は都心方面に通勤する30∼40歳代の一次取得者層が中心と思われる。守谷駅周辺の代替地として位置づけられ、土地は1，600万円程度、土地建物合計で3，000万円が上限と思われる。守谷駅周辺地との比較における値頃感があることや、周辺地域でスーパーが再開店するなどが好材料となり、今後も安定的に推移すると思量する。
一般的要因守谷市は人口増加傾向が続いており、宅地需要は旺盛である。景気先行きを勘案すると全体的な需要は底堅く、堅調に推移すると思量する。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9691268
北緯 139度9724268

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県北相馬郡守谷町大柏字新田６７０番１茨城県北相馬郡守谷町守谷字土塔甲２５４６番２０茨城県北相馬郡守谷町大木字高崎４６３番１外茨城県北相馬郡守谷町板戸井字小屋場２１１１番茨城県北相馬郡守谷町みずき野１丁目８番４茨城県北相馬郡守谷町けやき台５丁目１３番７茨城県筑波郡谷和原村筒戸字諏訪２１２０番外茨城県筑波郡谷和原村小絹字西上宿１２７３番５茨城県筑波郡谷和原村絹の台６丁目３番１０茨城県筑波郡谷和原村大字小絹字向原１６８番１０茨城県筑波郡谷和原村小絹字長町３８４茨城県筑波郡谷和原村絹の台２丁目７番１茨城県筑波郡谷和原村大字筒戸字諏訪２１６４番１４茨城県筑波郡谷和原村大字小絹字西上宿１２７３番５茨城県筑波郡谷和原村大字筒戸字諏訪１８１４番３茨城県筑波郡谷和原村上小目字小目１７番茨城県つくばみらい市筒戸字諏訪２１６４番１４茨城県つくばみらい市小絹字西上宿１２７３番５茨城県つくばみらい市筒戸字諏訪１８１４番３茨城県つくばみらい市中平柳字茅場５７２番１２茨城県つくばみらい市筒戸字馬場１０３８番茨城県つくばみらい市絹の台３丁目２６番１外茨城県つくばみらい市板橋字原新田２８４３番４２茨城県つくばみらい市筒戸字諏訪２２３９番２外茨城県つくばみらい市絹の台６丁目３番１０茨城県つくばみらい市絹の台２丁目７番１茨城県つくばみらい市筒戸字馬場１０３８番

参考：近隣駅の地価相場

新守谷駅(地価相場 78,850円/㎡)小絹駅(地価相場 56,200円/㎡)守谷駅(地価相場 91,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード