茨城県守谷市松ケ丘７丁目４番５(守谷駅・南守谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


90,800円

2017年01月01日に行った茨城県守谷市松ケ丘７丁目４番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を90,800円/㎡としました。

茨城県守谷市松ケ丘７丁目４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県守谷市松ケ丘７丁目４番５
住居表示 
価格90,800円/㎡
交通施設、距離守谷、2,000m
地積233㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

増田潤志氏による調査レポート

不動産鑑定士増田潤志
価格90,800円/㎡
個別的要因画地の規模、街路条件等は標準的であり、南東街路であることにより日照が優る。個別的要因の変動は見受けられない。
地域要因地域要因に大きな変動はないが、区画整然とした戸建住宅中心の低層住宅地として熟成していて、底堅い需要が見込め、地価は微増傾向にある。
地域要因の将来予測幹線道路背後の区画整然とした戸建住宅中心の低層住宅地として熟成しており、今後とも地域要因の大きな変動もなく、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏を守谷駅を利用することが可能な市内の区画整然とした住宅地域と把握した。需要者の中心は守谷市に居住する一次取得者が中心だが、周辺市町や県外からの都心通勤者の需要も見込める。幹線道路背後の区画整然とした戸建住宅中心の低層住宅地として熟成しており地価は底堅く推移している。中心となる価格帯は、土地総額で2千万円程度、新築戸建で3千万円台と把握される。
一般的要因人口増加傾向継続。高齢化率低い。全般的に需要は底堅く、一部地域を除き、地価は微増又は横ばい傾向で推移。

海老澤聡氏による調査レポート

不動産鑑定士海老澤聡
価格90,700円/㎡
個別的要因特段の変動はない。
地域要因幹線道路に近接し利便性は良好で、周辺では住宅の新築も見られ、一時は下落傾向にあった地価は、横ばい乃至上昇傾向にある。
地域要因の将来予測幹線道路背後の区画整然とした戸建住宅中心の低層住宅地として熟成しており今後も現状程度で推移していくものと見込まれる。
市場の特性同一需給圏は守谷駅を最寄りとする低層住宅地域の圏域で、対象標準地は守谷駅徒歩圏外の区画整然とした住宅地と特に強い代替関係が成立する。需要者は守谷市内に居住もしくは勤務する一次取得者層が中心であるが、県外からの需要や二次取得者層の市場参入も見られる。近隣地域周辺の土地需要は概ね安定的であり、地価は横ばい傾向にある。需要は、土地のみで2千万円前後、土地建物総額で3千万円前後が中心となる価格帯と見られる。
一般的要因高い人口増加率と低い高齢化率を反映し、市内における住宅地需要は底堅く、地価は一部地域を除き上昇又は横ばい傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9394529
北緯 139度9805802

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

守谷駅(地価相場 91,000円/㎡)南守谷駅(地価相場 90,800円/㎡)新守谷駅(地価相場 78,850円/㎡)戸頭駅(地価相場 61,900円/㎡)柏たなか駅(地価相場 90,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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