滋賀県守山市播磨田町字大塚３９４番４(守山駅・野洲駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


96,400円

2017年01月01日に行った滋賀県守山市播磨田町字大塚３９４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を96,400円/㎡としました。

滋賀県守山市播磨田町字大塚３９４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県守山市播磨田町字大塚３９４番４
住居表示 
価格96,400円/㎡
交通施設、距離守山、2,600m
地積264㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗等が多い路線商業地域
前面道路の状況南西12.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小西靖則氏による調査レポート

不動産鑑定士小西靖則
価格96,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な規模を有する台形の中間画地であるが個別的要因に特段の優劣を及ぼす程度は低く、競争力の程度は標準的である。
地域要因土地利用に変動はない。守山市郊外の路線商業地域であり、背後地では住宅地開発に伴い人口が増加傾向にある。
地域要因の将来予測市街地外縁部の路線商業地域であり、当面現状が維持されるものと予測される。背後地の住宅地開発の進展に伴い周辺人口は増加傾向にあり、徐々に商業集積が進行していくものと予測される。地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は守山市及び周辺市の幹線道路沿いの路線商業地域である。総じて画地規模が大きく取引総額が高額となることから、需要者は地元商業事業者に加え広域的に事業展開する事業者を含むものと想定される。守山市では人口の増加に伴い、市街地の外縁的発展傾向が強く、需給は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地単価で100，000円／㎡程度である。
一般的要因守山市の人口・世帯数は増加傾向にあり、特にJR守山駅徒歩圏内では強い増加傾向を示している。

田中勝氏による調査レポート

不動産鑑定士田中勝
価格96,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、標準的な画地であり、競争力の程度は普通である。
地域要因県道沿いの路線商業地域で、土地利用に大きな変化はないものの、人口増等の趨勢を反映して堅調な需要が認められる。
地域要因の将来予測最寄駅からやや距離を有し県道沿いに低層の店舗が建ち並ぶ路線商業地域で集積度は高く、土地利用等地域要因に特段の変化はない。人口、世帯数は増加傾向で景気の影響を受け、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は守山市ほか周辺市の商業地域（一部混在地域含む）と判断した。需要者は全国展開の法人事業者及び地元事業者が中心である。近隣地域を縦貫する県道沿いは交通量はかなりのものがあり、発展的であることから需要は概ね堅調に推移している。土地の個別性等により総額としては把握しがたいが、類似性のある取引事例等から、中心価格帯は100，000円／㎡前後と見られる。
一般的要因景気は弱さも見られるが、緩やかな回復基調で、個人消費は底堅い動きとなっている。守山市の人口、世帯数は増加している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0708221
北緯 135度9960401

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県守山市金森町字城ノ下１４０番１７９滋賀県守山市今宿町字南町１１５番ほか２筆滋賀県守山市播磨田町字上半上寺９０番４ほか２筆滋賀県守山市播磨田町字宮井９６８番滋賀県守山市今宿町字経田４１８番５滋賀県守山市焔魔堂町字西浦１３７番２ほか１筆滋賀県守山市吉身町字馬三味４６４番滋賀県守山市吉身町字東中町３７７番滋賀県守山市吉身町字南平２４９番１０滋賀県守山市小島町字江西９３５番３３滋賀県守山市播磨田町字願立１０７８番１５滋賀県守山市小島町字林１６８６番

参考：近隣駅の地価相場

守山駅(地価相場 98,950円/㎡)野洲駅(地価相場 90,000円/㎡)栗東駅(地価相場 112,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード