滋賀県守山市播磨田町字願立１０７８番１５(守山駅・野洲駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


87,500円

2017年01月01日に行った滋賀県守山市播磨田町字願立１０７８番１５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を87,500円/㎡としました。

滋賀県守山市播磨田町字願立１０７８番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県守山市播磨田町字願立１０７８番１５
住居表示 
価格87,500円/㎡
交通施設、距離守山、3,200m
地積150㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上田理子氏による調査レポート

不動産鑑定士上田理子
価格87,600円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模等を有する中間画地である。方位が南西向きである点は日照等の面で優れるが、競争力の程度は普通。個別的要因に変動はない。
地域要因戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、利用状況は安定的。周辺の新規分譲は活発で需要は堅調。地価も底堅く推移している。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅地域として熟成しており、利用状況は現状維持で推移するものと予測する。周辺における新規分譲は多いが、居住環境が良好で需要は安定的である。地価は回復傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR守山駅勢圏を中心に、守山市内における一般住宅地域の範囲。需要者は守山市内の居住者あるいは通勤者が中心である。周辺では平成24年に市街化区域に編入されたエリアを中心に中小規模の住宅地開発が活発で新規分譲が続いているが、売れ行きは好調で需要は安定している。取引対象の土地は150∼200㎡前後で1200∼1600万円前後、新築戸建で3000∼3500万円前後が主流である。
一般的要因守山市の総人口は増加傾向にあるが高齢化は進んでいる。新設住宅着工戸数は概ね横ばい傾向にあり、直近では貸家が増加している。

山内敏彰氏による調査レポート

不動産鑑定士山内敏彰
価格87,300円/㎡
個別的要因規模、形状等は標準的な画地であるが、方位（南西）で優るところから、競争力の程度は優る。個別的要因に変動はない。
地域要因バス便による普通程度の造成住宅地域であるが、地域特性の類似した周辺住宅地の地価上昇と相俟って、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測 JR駅よりバス便の中規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域で、土地利用は当分の間安定的に推移すると予測される。当該地域の周辺地域の新規分譲等が堅調であり、これを反映して地価は上昇傾向にあると予測。
市場の特性 同一需給圏はJR守山駅よりバス便による造成住宅地域。需要者は守山市内に居住を目的とする個人が中心と推定されるが、利便性を反映して同一需給圏外からの転入者も見受けられる。当該地域は商業施設等への接近性が良いところから、需要は存している。なお土地（更地）は93，000円／㎡程度が市場の中心価格帯である。
一般的要因守山市の人口及び世帯数は微増傾向。経済状態は厳しい状況下にあるが、湖南地域の不動産需要は良く、住宅地需要は概ね堅調に推移。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0708221
北緯 135度9960401

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県守山市金森町字城ノ下１４０番１７９滋賀県守山市今宿町字南町１１５番ほか２筆滋賀県守山市播磨田町字上半上寺９０番４ほか２筆滋賀県守山市播磨田町字宮井９６８番滋賀県守山市今宿町字経田４１８番５滋賀県守山市焔魔堂町字西浦１３７番２ほか１筆滋賀県守山市今浜町字五番２５３７番３滋賀県守山市吉身町字馬三味４６４番滋賀県守山市吉身町字東中町３７７番滋賀県守山市吉身町字南平２４９番１０滋賀県守山市小島町字江西９３５番３３滋賀県守山市小島町字林１６８６番

参考：近隣駅の地価相場

守山駅(地価相場 98,950円/㎡)野洲駅(地価相場 90,000円/㎡)栗東駅(地価相場 112,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード