滋賀県守山市小島町字江西９３５番３３(野洲駅・守山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


89,900円

2017年01月01日に行った滋賀県守山市小島町字江西９３５番３３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を89,900円/㎡としました。

滋賀県守山市小島町字江西９３５番３３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県守山市小島町字江西９３５番３３
住居表示 
価格89,900円/㎡
交通施設、距離守山、2,800m
地積168㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建つ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上田理子氏による調査レポート

不動産鑑定士上田理子
価格89,800円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模等を有する中間画地である。方位が南東向きである点は日照等の面で優れるが、競争力の程度は普通。個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏外であるが、良好な居住環境を有する閑静な住宅地域で利用状況は安定的。需要は安定的で、地価は回復傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅地域として熟成しており、利用状況は現状維持で推移するものと予測する。新規、中古ともに供給は比較的多いが、居住環境が良好で需要は安定的である。地価は回復傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR守山駅勢圏を中心に、守山市内における一般住宅地域の範囲。需要者は同一需給圏内の居住者または通勤者の一次取得者が中心である。住宅地の供給は中小規模開発の分譲地が中心で、駅徒歩圏外であっても区画が整然としており居住環境が良好であれば売れ行きは順調である。取引の対象は土地は150∼200㎡前後で1500∼2000万円前後、新築戸建で3000∼4000万円前後が主流である。
一般的要因守山市の総人口は増加傾向にあるが高齢化は進んでいる。新設住宅着工戸数は概ね横ばい傾向にあり、直近では貸家が増加している。

内田宏氏による調査レポート

不動産鑑定士内田宏
価格90,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。
地域要因熟成した戸建住宅地域であり、駅遠隔地ではあるが、商業施設の充実と旺盛な住宅需要に支えられ地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測守山駅徒歩圏外にあって熟成した閑静な住宅地域である。当市は徒歩圏内外の住宅地需要が旺盛で新規分譲の売行きも好調であり、バロー小島店など商業施設の拡充もあり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR守山駅徒歩・バス圏の一般住宅地域のエリアである。需要者の中心は京阪方面通勤者層及び地元企業勤労者層と見られる。周辺では小規模団地開発が活発で新規分譲の売れ行きは一次・二次取得者を中心として概ね好調である。土地は約150㎡∼200㎡程度で1，500万円∼1，600万円、新築戸建は3，000万円∼3，200万円程度の価格帯が中心である。
一般的要因円安・株高による景況感の好転と所得・雇用に改善の兆しが見られ、地域経済が若干持ち直すのに伴い、不動産市場も売手市場へと転換しつつある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0723025
北緯 135度9982704

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

野洲駅(地価相場 90,000円/㎡)守山駅(地価相場 98,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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