埼玉県羽生市東９丁目１１番８(羽生駅・西羽生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
24,600円
2017年01月01日に行った埼玉県羽生市東９丁目１１番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県羽生市東９丁目１１番８ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 24,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 羽生、2,000m |
| 地積 | 164㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山口邦男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山口邦男 |
|---|---|
| 価格 | 24,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因とそれによる市場性に変化はなく、他の不動産との代替競争関係においてその優劣競争力に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街地の縁辺領域にある地域で区画整理はあるものの最寄駅からも遠く需要は小さく価格も依然弱含んでいる。地域要因に変化はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因の価値を増す地域的事象は見て取れず停滞状況が今後も継続し、地価もそれに連動すると予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね東武伊勢崎線の羽生駅を中心に市街地を形成する住宅エリアである。需要者は市内在住在勤者が多く転入者は少ない。区画整理により街路街区は整備されているが、中心市街地からはやや距離をおいており、中心部よりさらに需要は少ない。近年の都内県南域を中心とする景気回復の効果は直接地価には影響していない。取引は戸建住宅を中心に、土地は150∼200㎡で400万∼700万円程度、新築戸建で1800万円程度とみられる。 |
| 一般的要因 | 羽生市自体が県内の北東端域にあり、都心の地価の影響を他市と比べ受けにくい。政府の景気回復策の地価への影響は地価においてはみてとれない。 |
齋藤雅一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 齋藤雅一 |
|---|---|
| 価格 | 24,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の如何による市場性への影響は、基準方位との関係で若干の増価が生るほかは、特に認められない。 |
| 地域要因 | 人口減少・老齢化や勤労者所得の伸び悩み等により、地価は弱含み推移している。また、外縁部のため、調整区域の地価水準の影響も受ける。 |
| 地域要因の将来予測 | 既存の住宅地域で、土地利用は比較的安定しており、当分の間現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね羽生市の市街地の圏域と考えられ、最頻の買主は個人。分譲の中心となる価格帯は、160∼250㎡程度の土地で500∼900万円程度、新築戸建で1800万∼2300万円程度。その一方、個人間売買や中間需要者買取りのケースも市場の相当割合を占めるとみられ、その価格水準も、分譲水準と比較して下位に位置する等、売主・買主の属性等によって市場の様相はかなり異なり、取引価格の分散も大きい。 |
| 一般的要因 | 羽生市の5年間人口変動は−2．2％。土地取引件数は28年9月までの1年間579件で前年同期比22．0％減、大型事業の一服によると思料。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度1782812 北緯 139度550128 |
参考：該当物件周辺マップ
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埼玉県羽生市大字稲子字三本木３９５番１ほか１筆埼玉県羽生市東６丁目１番１６埼玉県羽生市北３丁目２６番２２埼玉県羽生市中央４丁目４２３１番埼玉県羽生市南２丁目１２３８番３埼玉県羽生市大字藤井上組字西１１５１番１埼玉県羽生市南１丁目１５３３番１３埼玉県羽生市南２丁目１２３２番２埼玉県羽生市西２丁目１５９４番４埼玉県羽生市東９丁目１０番５埼玉県羽生市東３丁目３９番７埼玉県羽生市中央１丁目２５６８番２埼玉県羽生市東８丁目１５番４埼玉県羽生市東６丁目１番１０外埼玉県羽生市南７丁目６番１２埼玉県羽生市東３丁目１０番１３
参考：近隣駅の地価相場
羽生駅(地価相場 37,100円/㎡)西羽生駅(地価相場 34,400円/㎡)南羽生駅(地価相場 36,350円/㎡)川俣駅(地価相場 34,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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