埼玉県羽生市東６丁目１９番９(羽生駅・西羽生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,900円

2017年01月01日に行った埼玉県羽生市東６丁目１９番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,900円/㎡としました。

埼玉県羽生市東６丁目１９番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県羽生市東６丁目１９番９
住居表示 
価格34,900円/㎡
交通施設、距離羽生、1,700m
地積209㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、飲食店等が混在する区画整理済の住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤雅一
価格34,700円/㎡
個別的要因個別的要因の如何による市場性への影響は、基準方位との関係で若干の増価が生るほかは、特に認められない。
地域要因人口減少・老齢化や勤労者所得の伸び悩み等により、地価は弱含み推移している。また、外縁部のため、調整区域の地価水準の影響も受ける。
地域要因の将来予測区画整理済の住宅地域として安定しており、格別の変動要因はなく、当面現状維持と予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね羽生市の市街地の圏域と考えられ、最頻の買主は個人。分譲の中心となる価格帯は、180∼250㎡程度の土地で500∼900万円程度、新築戸建で1900万∼2500万円程度。その一方、個人間売買や中間需要者買取りのケースも市場の相当割合を占めるとみられ、その価格水準も、分譲水準と比較して下位に位置する等、売主・買主の属性等によって市場の様相はかなり異なり、取引価格の分散も大きい。
一般的要因羽生市の5年間人口変動は−2．2％。土地取引件数は28年9月までの1年間579件で前年同期比22．0％減、大型事業の一服によると思料。

石井依子氏による調査レポート

不動産鑑定士石井依子
価格35,000円/㎡
個別的要因地域の標準的画地と比較して、接面方位から日照面での居住快適性が優るものの、個別的要因に特に変動は認められない。
地域要因旧市街地における熟成した住宅地域であるが、需要の回復は見られず、買い手市場の状況が続いている。
地域要因の将来予測店舗の新規出店意欲は弱く、住宅用途に純化して熟成していくと予測する。人口減少・高齢化の影響等により、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線沿線で、概ね羽生市街地の圏域。需要者は、市内在住者又は市内在勤者が中心である。区画整理済みの住宅地域であるが、相対的に割安感のある市街化調整区域内との競合が見られることや、需要者の所得の伸び悩み等を反映し、地価は弱含みで推移している。中心となる価格帯は土地150∼250㎡程度で600万∼900万円、新築戸建で1千万円後半から2千万円前半である。
一般的要因羽生市の人口は減少傾向が続き、高齢化も進捗している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1727151
北緯 139度5513199

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県羽生市大字稲子字三本木３９５番１ほか１筆埼玉県羽生市北３丁目２６番２２埼玉県羽生市中央４丁目４２３１番埼玉県羽生市南２丁目１２３８番３埼玉県羽生市大字羽生字大道４１１番２埼玉県羽生市大字藤井上組字西１１５１番１埼玉県羽生市南１丁目１５３３番１３埼玉県羽生市南２丁目１２３２番２埼玉県羽生市西２丁目１５９４番４埼玉県羽生市東９丁目１０番５埼玉県羽生市東３丁目３９番７埼玉県羽生市中央１丁目２５６８番２埼玉県羽生市東８丁目１５番４埼玉県羽生市東６丁目１番１０外埼玉県羽生市大沼２丁目４５番埼玉県羽生市南７丁目６番１２埼玉県羽生市東３丁目１０番１３埼玉県羽生市東９丁目１１番８

参考：近隣駅の地価相場

羽生駅(地価相場 37,100円/㎡)西羽生駅(地価相場 34,400円/㎡)南羽生駅(地価相場 36,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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