埼玉県羽生市東８丁目１５番４(羽生駅・南羽生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,200円

2017年01月01日に行った埼玉県羽生市東８丁目１５番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,200円/㎡としました。

埼玉県羽生市東８丁目１５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県羽生市東８丁目１５番４
住居表示 
価格29,200円/㎡
交通施設、距離羽生、2,200m
地積265㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる新興住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹村実氏による調査レポート

不動産鑑定士竹村実
価格29,000円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他の不動産との優劣及び競争力については、北方位であり劣っている。その他の個別的要因の変動はない。
地域要因当該地域は駅から遠く、需要も比較的限定され、依然として下落が続いている。
地域要因の将来予測区画整理済みの住宅地域で、格別の変動要因もなく今後も現状のまま推移するものと予測される。地価は人口減少等による要因から下落が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線及び秩父鉄道線沿線の市内の住宅地域の圏域。需要者は市内在住者、地縁・血縁のある者及び市内企業通勤者が中心である。標準地は区画整理済で居住環境の良い住宅地域であるが安価な調整区域内宅地との競合等を反映し、地価は弱含みで推移している。取引の中心は土地が150㎡∼250㎡で500万円∼900万円程度、新築戸建住宅が1800万円∼2400万円程度である。
一般的要因羽生市を含む県北部は少子高齢化と人口減少が続いている。また地域経済の不振、所得の伸び悩みと景気回復の遅れの影響で不動産需要は低調である。

石井依子氏による調査レポート

不動産鑑定士石井依子
価格29,400円/㎡
個別的要因近隣地域における標準的な画地であり、個別的要因に特に変動はない。
地域要因旧市街地における熟成した住宅地域であるが、需要の回復は見られず、買い手市場の状況が続いている。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動はなく、今後も一般住宅を中心とした住宅地域として推移していくと予測する。人口減少・高齢化の影響等により、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線沿線で、羽生市内の住宅地域。需要者は、市内在住者又は市内在勤者が中心である。市街地外縁部に当たる当該地域では、実需の回復が見られない中、相対的に割安感のある市街化調整区域内との競合が大きく影響し、地価は弱含みで推移している。中心となる価格帯は土地150∼300㎡程度で500万∼1000万円、新築戸建で1千万円半ばから2千万円前半である。
一般的要因羽生市の人口は減少傾向が続き、高齢化も進捗している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1726541
北緯 139度556014

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

羽生駅(地価相場 37,100円/㎡)南羽生駅(地価相場 36,350円/㎡)西羽生駅(地価相場 34,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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