広島県福山市沖野上町４丁目４７７番５(福山駅・備後本庄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


106,000円

2016年01月01日に行った広島県福山市沖野上町４丁目４７７番５(広島県福山市沖野上町４−２１−３３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を106,000円/㎡としました。

広島県福山市沖野上町４丁目４７７番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市沖野上町４丁目４７７番５
住居表示沖野上町４−２１−３３
価格106,000円/㎡
交通施設、距離福山、2,500m
地積218㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北西20.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

古井正則氏による調査レポート

不動産鑑定士古井正則
価格106,000円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因周辺に医療関連施設等が多いことから商業地域としての潜在需要は窺えるが、郊外型商業施設等の影響から、市場内の相対的地位を低下させつつある。
市場の特性同一需給圏は福山市中心市街地外縁に位置する路線商業地域乃至その周辺地域一円。主要な需要者は地縁性を有する個人・法人等と推測されるが、賃貸借に拠る収益性に重きを置いた取引は依然として類型的な偏りがやや顕著であって、あくまで自用取引が中心であるものと判断されることから、当該収益性は価格判定指標として十全の信頼を寄せ難い。また、画地条件の多彩さや事情を帯びた取引が相対的に多いこと等により、中心的価格帯は見出し難い状況にある。
一般的要因金融緩和や不動産融資拡大の恩恵は地方経済においては相応に限定的で、消費支出の低迷等に表象される様に実体経済もやや弱含みで推移している。

佐々木智晴氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木智晴
価格106,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中低層の医療機関やその関連施設等を中心とする地域あるが、繁華性は高いとはいえず、地価は下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、福山市沖野上町を中心に、芦田川の東側に所在する商業地域と判定した。複数の医療機関が建ち並ぶエリアであることから、需要者は、関連する事業法人等が典型的である。視認性に優れた立地条件を備えた物件等を除き、依然として、積極的な需要主体は見当たらない。取引件数が少なく、成約事例も画地規模や建物グレード等が様々で、土地、複合不動産共に、需要者の中心価格帯は把握できなかった。
一般的要因地域経済は、製造業を中心に、緩やかながらも回復傾向にある。当市の人口は約472千人と横這い傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4703452
北緯 133度3716546

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

福山駅(地価相場 181,000円/㎡)備後本庄駅(地価相場 72,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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