埼玉県越谷市大字上間久里字八反田３８９番９外(大袋駅・せんげん台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


103,000円

2017年01月01日に行った埼玉県越谷市大字上間久里字八反田３８９番９外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を103,000円/㎡としました。

埼玉県越谷市大字上間久里字八反田３８９番９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県越谷市大字上間久里字八反田３８９番９外
住居表示 
価格103,000円/㎡
交通施設、距離せんげん台、1,400m
地積102㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅等が多く見られる住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小泉努氏による調査レポート

不動産鑑定士小泉努
価格103,000円/㎡
個別的要因北西側で市道に接面しており、方位において若干の優位性が認められる。市場における競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因せんげん台駅からバス便利用圏にある住宅地域である。可視的な地域要因の変化は見受けられない。引き続き地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、今後も安定的に推移すると予測される。地価水準は引き続き横ばい傾向で推移しており、当面は現状維持で推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線沿線を中心に形成される越谷市、草加市、春日部市の住宅地域。需要者は市内在住の自用目的の一次取得者が中心であるが、大規模画地に関しては分譲目的の建売業者も想定される。上間久里地区は既成の住宅地域であるが、せんげん台駅よりバス便利用圏にあり、需要は弱含みながらも安定的に推移している。中心価格帯は土地は面積120㎡程度で1，200万円前後、新築戸建住宅は総額で2，700万円前後と判断される。
一般的要因景気は緩やかな回復が続いており、消費者マインドは持ち直しの動きも見られる。但し、海外経済の動向及び為替市場の動向に留意する必要がある。

吉田弘志氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田弘志
価格103,000円/㎡
個別的要因北西道路で選好性はやや弱いが、特段の変動要因はない。
地域要因小規模住宅が多い住宅地域で徐々に熟成しているが、特段の要因変化はない。
地域要因の将来予測戸建て住宅と共同住宅等が中心の低層住宅地域であり、今後も現状を維持し熟成していくものと思われる。地価は景気の先行き不透明感もあって横ばい傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線沿線で、概ね越谷市、草加市、春日部市を圏域とする。需要者の中心は圏域に居住する1次取得者及び買換需要者層が大半を占める。需給は比較的安定して推移しており、地価もおおむね横這い基調で推移している。土地は1千万円∼1千5百万円程度、新築戸建住宅は2千3百万円∼2千7百万円程度の物件が取引の中心を占める。
一般的要因景気の先行き不透明感はあるが、低金利等の経済政策を受け需要はおおむね堅調で、地価は横ばいから強含み傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9310944
北緯 139度7839223

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大袋駅(地価相場 115,000円/㎡)せんげん台駅(地価相場 107,000円/㎡)武里駅(地価相場 105,500円/㎡)北越谷駅(地価相場 136,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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