埼玉県越谷市大字袋山字堤通７８２番２８(大袋駅・せんげん台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


115,000円

2017年01月01日に行った埼玉県越谷市大字袋山字堤通７８２番２８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を115,000円/㎡としました。

埼玉県越谷市大字袋山字堤通７８２番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県越谷市大字袋山字堤通７８２番２８
住居表示 
価格115,000円/㎡
交通施設、距離せんげん台、800m
地積100㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅を中心に共同住宅等も存する住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安川千春氏による調査レポート

不動産鑑定士安川千春
価格115,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因せんげん台駅徒歩圏の住宅地域にあり、特段の変動要因も無く需要は安定的に推移している。
地域要因の将来予測一般住宅のほかにアパート等も見られる既成の住宅地域で、今後も現状を維持していくものと予測する。駅徒歩圏にあり需要は底堅く地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね東武伊勢崎線沿線の越谷市、草加市、春日部市等の圏域。需要者の中心は市内及び隣接市居住の一次取得者層が主流である。急行停車駅であるせんげん台駅徒歩圏にあり利便性も比較的良好で特段の変動要因も無く需給関係は安定的に推移している。土地は100㎡程度で1000∼1300万円程度、新築戸建ては2500∼2700万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、当管内でもタイムラグを伴って経済政策の効果が徐々に顕在化し、地価水準は横ばいから強含み傾向にある。

吉田弘志氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田弘志
価格115,000円/㎡
個別的要因南道路で選好性は強いが、特段の変動要因はない。
地域要因せんげん台駅から徒歩圏の住宅地域で利便性の高い住環境にあり、一般的要因を受けて地価は横這い基調にある。
地域要因の将来予測戸建て住宅と共同住宅等が中心の低層住宅地域であり、今後も住宅地域としての環境を維持し徐々に熟成していくものと思われる。地価は当面横ばい基調で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線沿線で、概ね越谷市、草加市、春日部市を圏域とする。需要者の中心は圏域に居住する1次取得者及び買換需要者層が大半を占める。需給は比較的安定して推移しており、地価もおおむね横這い基調で推移している。土地は1千2百万円∼1千7百万円程度、新築戸建住宅は2千5百万円∼3千万円程度の物件が取引の中心を占める。
一般的要因景気の先行き不透明感はあるが、低金利等の経済政策を受け需要はおおむね堅調で、地価は横ばいから強含み傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9228009
北緯 139度7769816

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大袋駅(地価相場 115,000円/㎡)せんげん台駅(地価相場 107,000円/㎡)北越谷駅(地価相場 136,500円/㎡)武里駅(地価相場 105,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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