埼玉県越谷市大字船渡字屋敷前１４８９番３(せんげん台駅・大袋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,900円

2017年01月01日に行った埼玉県越谷市大字船渡字屋敷前１４８９番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,900円/㎡としました。

埼玉県越谷市大字船渡字屋敷前１４８９番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県越谷市大字船渡字屋敷前１４８９番３
住居表示 
価格36,900円/㎡
交通施設、距離せんげん台、2,400m
地積297㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、農地、一般住宅等の混在する住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

荒井信宏氏による調査レポート

不動産鑑定士荒井信宏
価格36,900円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。
地域要因特に地価形成に影響する地域要因の変動は認められない。依然として地価の弱含み傾向が見受けられる。
地域要因の将来予測農家住宅、農地、一般住宅等の混在する住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は越谷市及び隣接市町の市街化調整区域の住宅地域である。需要者の中心は越谷市内の地元縁故者等である。農家住宅、農地等が混在する住宅地域であり、依然として地価の弱含み傾向が見受けられる。市街化調整区域内の取引が少なく、需要の中心となる価格帯については見出しにくい状況にある。
一般的要因金融政策等の影響から貸出金利は最低水準にある中、消費は伸びず、経済全体では緩やかな回復基調が続くが、一部弱さも見られる。

安川千春氏による調査レポート

不動産鑑定士安川千春
価格36,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化区域内住宅地の地価が一部郊外で弱含み傾向にあり、その外延部である調整区域内宅地は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測農地の中に農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域であり、特段の変動要因もなく今後も現状を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね越谷市及び隣接の吉川市、三郷市、松伏町等の圏域。需要者の中心は市内の一次取得者層のうち、地縁性の強い農家の親族等が主流と考えられる。市街化区域内の郊外部住宅地の弱含み傾向から、さらに外延部にある調整区域内宅地は相対的競争力が劣ることから、需給関係は依然として弱含み傾向にある。土地は300㎡程度で1000∼1200万円前後、建物付総額では2500万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあるが、先行き不透明感もあって、地価水準の二極化傾向は続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌,泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9358773
北緯 139度7938295

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

せんげん台駅(地価相場 107,000円/㎡)大袋駅(地価相場 115,000円/㎡)武里駅(地価相場 105,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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