埼玉県越谷市千間台西２丁目２０番２(せんげん台駅・大袋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


146,000円

2017年01月01日に行った埼玉県越谷市千間台西２丁目２０番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を146,000円/㎡としました。

埼玉県越谷市千間台西２丁目２０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県越谷市千間台西２丁目２０番２
住居表示 
価格146,000円/㎡
交通施設、距離せんげん台、850m
地積148㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小泉努氏による調査レポート

不動産鑑定士小泉努
価格146,000円/㎡
個別的要因北西側で市道に接面しており、方位において若干の優位性が認められる。市場における競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因せんげん台駅徒歩圏の熟成した住宅地域であり、可視的な変化は特に見られない。引き続き地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測せんげん台駅より徒歩圏にある熟成した住宅地域であり、今後も安定的に推移すると予測される。地価水準は引き続き横ばい傾向で推移しており、当面は現状維持で推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線沿線を中心に形成される越谷市、草加市、春日部市の住宅地域である。需要者は市内在住の自用目的の一次取得者が中心であるが、大規模画地に関しては分譲目的の建売業者も想定される。千間台西地区はせんげん台駅徒歩圏の住環境良好な住宅地であり、底堅い需要が認められることから地価は概ね横ばいで推移している。中心価格帯は、土地は面積120㎡程度で1，800万円前後、新築戸建住宅は総額3，300万円前後と判断される。
一般的要因景気は緩やかな回復が続いており、消費者マインドは持ち直しの動きも見られる。但し、海外経済の動向及び為替市場の動向に留意する必要がある。

村岡淳二氏による調査レポート

不動産鑑定士村岡淳二
価格146,000円/㎡
個別的要因接面街路は北側、幅員は6mである。競争力はやや劣る。
地域要因地域要因に特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測戸建住宅の建ち並ぶ区画整然とした熟成した住宅地域である。今後とも住宅地域としての環境を維持していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、越谷市内、並びに隣接市の東武伊勢崎線沿線の各駅から徒歩10分程度の住宅地域で、典型的な需要者は同一需給圏内に居住の一次取得者である。区画整然とした街並みで人気があるが、供給が少ないことから地価はほぼ横ばい傾向である。中心となる価格帯は、100∼150㎡程度の土地で1，500∼2，300万円程度、新築戸建住宅で3，000∼3，800万円程度である。
一般的要因金融緩和政策が継続して実施されているが、個人消費の伸びは低調である。越谷市の人口は微増傾向であるが、高齢化も進行している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9311853
北緯 139度7687871

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

せんげん台駅(地価相場 107,000円/㎡)大袋駅(地価相場 115,000円/㎡)武里駅(地価相場 105,500円/㎡)北越谷駅(地価相場 136,500円/㎡)一ノ割駅(地価相場 101,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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