埼玉県越谷市大字下間久里字深田２７８番７(大袋駅・せんげん台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


110,000円

2017年01月01日に行った埼玉県越谷市大字下間久里字深田２７８番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を110,000円/㎡としました。

埼玉県越谷市大字下間久里字深田２７８番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県越谷市大字下間久里字深田２７８番７
住居表示 
価格110,000円/㎡
交通施設、距離大袋、1,100m
地積132㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村岡淳二氏による調査レポート

不動産鑑定士村岡淳二
価格110,000円/㎡
個別的要因接面街路は北西側、幅員は6mである。当該道路をはさみ向かい側に公園があることから、競争力の程度は普通である。
地域要因地域要因に特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測低層戸建住宅の建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、今後も住宅地域の環境を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、越谷市、並びに隣接市の東武伊勢崎線沿線各駅から徒歩圏内の住宅地域である。典型的な需要者は同一需給圏内に居住の一次取得者が想定される。利便性は比較的良いが供給が少なく地価は横ばい傾向である。取引の中心となる価格帯は、100㎡∼130㎡程度の土地で1，100万円から1，500万円程度、新築戸建住宅で2，700万円∼3，000万円程度である。
一般的要因金融緩和政策が継続して実施されているが、個人消費の伸びは低調である。越谷市の人口は微増傾向であるが、高齢化も進行している。

佐治俊明氏による調査レポート

不動産鑑定士佐治俊明
価格110,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因所得の二極化の度合いを強める中、中間所得者層を主な需要者とするエリアに存する。現状地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測低層住宅地として熟成しており、空き地も少ないことから、特別な地域要因等の変動のない限り、当面は現状のまま推移していくものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、草加市、越谷市内で最寄り駅徒歩圏内の住宅地域と判断した。住宅地として熟成しており、特にレイクタウン周辺においては住宅地の大規模な供給があったものの、東京都内からの転入者も散見されるなど需給関係は比較的安定している。典型的需要者は一次取得者である。周辺での取引の中心は、坪30万円から40万円前後で30坪から40坪程度、新築戸建物件で2，500万円から3，000万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな上昇基調を維持しており、都市部の土地価格も上昇傾向であるが、地方圏は下落に歯止めがかからず、二極化の度合いを強めている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9249434
北緯 139度7880145

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県越谷市大字大里字新田１４１番埼玉県越谷市大字上間久里字八反田４８８番２埼玉県越谷市大沢字鷲越１６５５番１４埼玉県越谷市弥栄町４丁目１番２５８埼玉県越谷市大字下間久里字深田２７８番７埼玉県越谷市大字大林字海道西３５６番３２埼玉県越谷市大字大房字大林下９２９番１埼玉県越谷市大字上間久里字築堤６３番２６埼玉県越谷市大字大里字堀西５５３番１外

参考：近隣駅の地価相場

大袋駅(地価相場 115,000円/㎡)せんげん台駅(地価相場 107,000円/㎡)北越谷駅(地価相場 136,500円/㎡)武里駅(地価相場 105,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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