埼玉県越谷市大沢字鷲越１３０８番２４(大袋駅・北越谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


115,000円

2017年01月01日に行った埼玉県越谷市大沢字鷲越１３０８番２４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を115,000円/㎡としました。

埼玉県越谷市大沢字鷲越１３０８番２４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県越谷市大沢字鷲越１３０８番２４
住居表示 
価格115,000円/㎡
交通施設、距離北越谷、1,500m
地積194㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安川千春氏による調査レポート

不動産鑑定士安川千春
価格115,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした住宅地域で特段の変動要因はなく、需給関係は安定的に推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ既成の住宅地域で、今後も現状を維持していくものと予測する。特段の変動要因はなく地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね東武伊勢崎線沿線の越谷市、草加市、春日部市等の圏域。需要者の中心は市内及び隣接市居住の一次取得者であるが、規模が若干大きいため二次取得者層の需要も見られる。駅からやや遠い地域にあるが、中規模一般住宅が建ち並ぶ比較的環境良好な住宅地域であり需給関係は横ばい傾向で推移している。土地は190㎡程度で2000∼2300万円程度、新築戸建ては3000∼3500万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、当管内でもタイムラグを伴って経済政策の効果が徐々に顕在化し、地価水準は横ばいから強含み傾向にある。

片岡靖氏による調査レポート

不動産鑑定士片岡靖
価格115,000円/㎡
個別的要因住宅地の需要者が着目する主なものは接面道路方位、幅員等である。当該標準地の方位は北東で、競争力はやや劣る。
地域要因特に目立った地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測標準的使用等に変化はなく現状の住環境を維持してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は越谷市の東武伊勢崎線沿線の住宅地域で、需要者の中心は主に同市に居住する30代の一次取得者である。最寄駅からは遠くて行き止まり道路が比較的多い住宅地域で需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は180㎡前後の土地で20百万円∼23百万円である。新築戸建住宅では総額35百万円前後の物件が需要の中心である。
一般的要因越谷市の人口は微増傾向にある。不動産取引件数は微増傾向。取引価格は全体的には概ね横ばいであるが、新越谷駅徒歩圏の住宅地は上昇している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9173513
北緯 139度7899121

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大袋駅(地価相場 115,000円/㎡)北越谷駅(地価相場 136,500円/㎡)せんげん台駅(地価相場 107,000円/㎡)越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)武里駅(地価相場 105,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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