東京都足立区舎人５丁目１６番２(見沼代親水公園駅・舎人駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


231,000円

2017年01月01日に行った東京都足立区舎人５丁目１６番２(東京都足立区舎人５−２７−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を231,000円/㎡としました。

東京都足立区舎人５丁目１６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都足立区舎人５丁目１６番２
住居表示舎人５−２７−１
価格231,000円/㎡
交通施設、距離見沼代親水公園、270m
地積99㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート、営業所が混在する住宅地域
前面道路の状況南7.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山口敏和氏による調査レポート

不動産鑑定士山口敏和
価格230,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。南側道路で画地規模も標準的であり他の不動産と比較して優位性を維持している。
地域要因見沼代親水公園駅から徒歩圏の住宅地域であり、特段の地域要因の変化は認められない。市場においては自己使用を目的とする取引が中心である。
地域要因の将来予測一部に駐車場が見られる地域であるが、低層住宅地として熟成している。当面は大きく変化することはないが、長期的には空地が宅地利用へと転用され、今後も住宅地域としての熟成度が高まるものと予測される。
市場の特性同一需給圏はおおむね日暮里・舎人ライナー沿いの足立区内の北西部の住宅地域である。主たる需要者は区内の居住を目的とする一次取得者であるが、他区部や周辺市域からの転入も見られる。規模により建売業者も市場参加者となる。宅地供給は多くないが、駅徒歩圏ということもあり需給関係は安定している。取引は建売住宅が多く、土地単独の取引は少ない。市場における中心価格帯は新築戸建で3，000万円から3，500万円程度である。
一般的要因人口・世帯数ともに増加傾向。取引件数は減少傾向、取引価格は上昇しているが、地域により差がある。

堤裕氏による調査レポート

不動産鑑定士堤裕
価格231,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は認められない。南向き画地であり、代替・競争等の関係にある不動産と比べて優位な状況にある。
地域要因特筆すべき地域要因の変動はないが、地価は、昨年以上の上昇率で推移している。
地域要因の将来予測駅に近い、交通アクセスに優れた住宅地域であり、また、日暮里・舎人ライナーは、順調に乗降客数を増やし、沿線人口も増加している。しばらくは、この傾向が続き、住宅地域として、一層成熟して行くものと思われる。
市場の特性日暮里・舎人ライナー見沼代親水公園駅及び舎人駅を最寄駅とする住宅地域が同一需給圏に該当する。想定される需要者は、足立区に地縁的選好性を有する1次・2次取得者及び隣接県及び隣接区等からの転入者等が中心。不動産市況の回復に加え、沿線人口の増加により、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、土地は規模等により異なるが、単価で205∼255千円／㎡程度、新築建売では、総額で3，000万円∼4，000万円程度。
一般的要因海外の不安定要素はあったものの、雇用・所得環境の改善により、景気は緩やかながらも回復基調にある。同様に、不動産市場も堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8140968
北緯 139度7682198

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

見沼代親水公園駅(地価相場 164,500円/㎡)舎人駅(地価相場 212,500円/㎡)舎人公園駅(地価相場 231,000円/㎡)谷在家駅(地価相場 241,000円/㎡)竹ノ塚駅(地価相場 272,500円/㎡)南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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