東京都足立区舎人３丁目９番４１(見沼代親水公園駅・舎人駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
211,000円
2017年01月01日に行った東京都足立区舎人３丁目９番４１(東京都足立区舎人３−６−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を211,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都足立区舎人３丁目９番４１ |
| 住居表示 | 舎人３−６−１８ |
| 価格 | 211,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 見沼代親水公園、490m |
| 地積 | 105㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東7.4m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
石垣哲嗣氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石垣哲嗣 |
|---|---|
| 価格 | 211,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北東道路であるが、前面道路幅員は広く、規模も標準的あり、親水公園からも近いので住宅地としての支障はない。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 埼玉県境付近に位置するが、日暮里・舎人ライナー開通後8年余経過。増便等のダイヤ改正により交通利便性が増大している。 |
| 地域要因の将来予測 | 足立区北縁部に属し格別の変動要因がないので現状の低層住宅地としての利用状況が継続されるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は足立区北西部を縦断する「尾久橋通り」の東方・西方背後に展開する舎人・入谷・古千谷本町地区とその周辺の住宅地域である。需要者の中心は地縁性を有する地元住民のほかに転入者を含めた30∼40才台の一次取得者である。徒歩圏の住宅地であるため分譲住宅等の需要は堅調である。市場の中心価格帯は100㎡の土地で2，000万台前半、新築戸建住宅で3，000万円台後半である。 |
| 一般的要因 | 金融緩和と住宅取得促進政策等の効果もあって足立区住宅地の地価は利便性の差異によって強弱はあるものの、この1年間で概ね上昇傾向で推移した。 |
有沢範芳氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 有沢範芳 |
|---|---|
| 価格 | 211,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。規模・形状とも標準的な画地で、競争力も標準的である。 |
| 地域要因 | ミニ開発による小住宅が多い住宅地域である。空地の開発や建物建替えなどが散見される。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模開発による小住宅、共同住宅が多い住宅地域である。空地等は建売住宅として宅地化される傾向が強く土地需要も増加しており、地価も強含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は足立区北西部の比較的地価水準の低い住宅地域である。需要者は足立区及びその周辺区在住の個人が中心であるが、近年区外からの需要者が増加している。宅地利用されていない土地が多く見られ、建売住宅を中心に土地の需給関係は安定している。市場での中心となる価格帯は戸建住宅で3000万円前半、4000万円以上の物件では市場性は大きく落ちる。また土地のみの供給は少ないが100㎡前後の規模で2000万円台前半と思料される。 |
| 一般的要因 | 景気回復基調の下、金融政策の影響もあり、区内の不動産価格は上昇傾向にある。駅に近い住宅や収益用不動産が相対的に大きく上昇している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8117503 北緯 139度7736416 |
参考：該当物件周辺マップ
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埼玉県川口市本蓮４丁目２６００番１４東京都足立区青井３丁目３０番７東京都足立区綾瀬３丁目６番３東京都足立区花畑１丁目３１３８番３東京都足立区西新井町１５４３番２内東京都足立区中央本町一丁目４６３番７東京都足立区東伊興町２７番２８外１筆埼玉県草加市長栄町字西７８番ほか２筆埼玉県草加市両新田西町字塚田４１１番３
参考：近隣駅の地価相場
見沼代親水公園駅(地価相場 164,500円/㎡)舎人駅(地価相場 212,500円/㎡)舎人公園駅(地価相場 231,000円/㎡)谷塚駅(地価相場 130,000円/㎡)竹ノ塚駅(地価相場 272,500円/㎡)谷在家駅(地価相場 241,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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