大分県大分市大字森字久保山１０３５番５０(高城駅・鶴崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


39,800円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字森字久保山１０３５番５０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,800円/㎡としました。

大分県大分市大字森字久保山１０３５番５０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字森字久保山１０３５番５０
住居表示 
価格39,800円/㎡
交通施設、距離鶴崎、4,300m
地積239㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安東正二氏による調査レポート

不動産鑑定士安東正二
価格39,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外部の分譲住宅地域であり、地域要因に変動はないが、住宅地としての値頃感も出ており、当該地域の宅地需要は概ね均衡している状況である。
市場の特性同一需給圏は大分市中心市街地の南東部郊外に所在する戸建住宅地域である。需要者の中心は大分市内に居住し、戸建て住宅の取得を目的とする個人が中心となるものと考えられる。同一需給圏内では宅地開発が活発で、一時宅地供給が過剰な状況が続いていたが、現在では地価下落による値頃感とも相俟って、宅地需要は概ね回復傾向を示しており、取引の中心となる価格帯は更地で600万円から1，000万円程度である。
一般的要因地域経済にはやや改善の動きが見られるほか、大分駅周辺地区の開発が進捗し、不動産取引市場においても僅かながら明るい兆しが見られる。

原勝海氏による調査レポート

不動産鑑定士原勝海
価格39,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動は見られないが、住環境は良好であるほか、地価水準の値頃感もあり地価は横ばい基調で推移している。
地域要因の将来予測区画整然とした戸建住宅地域であり、今後も現状で推移すると予測する。開発時期は古いが、良好な住環境を維持しているため需要は底堅い。また底値感もあり地価は安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は大分市東部及び南東部郊外に所在する住宅地域。需要者の中心は圏内に地縁性を有し、市内に勤務地を有する自己使用目的の個人である。利便性はやや劣るが、居住環境は良好であるほか、底値感もあり地価は安定傾向にある。土地は200㎡∼280㎡程度で総額800万円∼1，100万円程度、新築の戸建物件で2，500万円∼3，000万円程度、中古物件で1，500万円∼2，000万円程度が取引の中心である。
一般的要因大分市郊外部の住宅地の地価は下落基調にあったが、値頃感や人口増等の社会的要因を背景に人気エリアについては地価は安定傾向に移行している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2160807
北緯 131度6714527

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

高城駅(地価相場 56,400円/㎡)鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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