神奈川県小田原市早川３丁目１８番１６(箱根板橋駅・早川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
98,500円
2017年01月01日に行った神奈川県小田原市早川３丁目１８番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を98,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県小田原市早川３丁目１８番１６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 98,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 箱根板橋、680m |
| 地積 | 131㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等の混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
今井孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 今井孝 |
|---|---|
| 価格 | 98,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 幅員6mの南側道路であり、画地規模が適当であることから選好性等は高い。総額の観点からも需要は概ね堅調であるが、個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 過去一年間特段の変動は見られず、最寄り駅から徒歩圏内であるが、最寄りの箱根登山鉄道線は単線で、利便性が劣ることから地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 早川3丁目周辺は住宅地として成熟し、当面は現状のまま推移するものと思料される。当地域は最寄り駅から徒歩圏内であるが、最寄りの箱根登山鉄道線は単線であり、利便性が劣ることから地価は下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は箱根登山鉄道線、JR東海道本線沿線等の概ね小田原市の中央部圏域に所在する一般住宅地域である。小田原市内等に居住する一次取得者層等が需要者の中心であり、需給動向は周辺の空地の宅地開発、区画の細分化、建売分譲が断続的に行われ、需給ともに縮小均衡の状態である。最寄り駅は単線で、利便性が劣り、周辺住宅地の地価は下落傾向にある。宅地供給は140㎡程度で1．5千万円前後で、新築の戸建は2千万円台後半が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 当市の人口・世帯数は近年微減傾向である。株高、円安、アベノミクス効果等は及ばず、少子高齢化、将来不安等もあり、周辺地価は下落傾向にある。 |
谷口洋介氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 谷口洋介 |
|---|---|
| 価格 | 99,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南道路の画地である点で優位性がある。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 自動車専用道路のIC、出入口付近に所在する住宅地域として熟成しており、特段の地域要因の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺地域も含めると、住宅のほか店舗、事業所、作業所等が見られる混在度の高いエリアと把握される。かかる現状を当面維持して推移するものと予測する。住環境等を勘案すると、需要は軟調に推移すると考えられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は箱根登山鉄道、小田急小田原線及びJR東海道線等の各駅勢圏内の住宅地域。需要者は小田原市内及び周辺市町に居住する一次取得者層が中心。小田原厚木道路その他の出入り口、IC付近に所在し、レジャーホテル等が立地するなど住環境にやや難があり、需要は軟調に推移している。中心価格帯について、土地の取引規模は区々であるが、130㎡程度であれば1，500万円前後、新築戸建であれば2，000万円台半ば前後である。 |
| 一般的要因 | 小田原市の人口は減少傾向であり、県平均と比較して生産年齢人口の減少割合は高く、また高齢化率も高くなっており、住宅需要は弱含んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度24366320000001 北緯 139度1388146 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県小田原市南町２丁目７０３番１９神奈川県小田原市風祭字埋橋５００番ほか１筆神奈川県小田原市本町３丁目２３６番３神奈川県小田原市城山３丁目８０３番３１神奈川県小田原市城山４丁目８７８番１２神奈川県小田原市板橋字大谷津９６８番３神奈川県小田原市板橋字藪田１５５番９神奈川県小田原市栄町２丁目８８番１神奈川県小田原市板橋字古大門９３２番４
参考：近隣駅の地価相場
箱根板橋駅(地価相場 120,250円/㎡)早川駅(地価相場 130,000円/㎡)風祭駅(地価相場 130,000円/㎡)入生田駅(地価相場 130,000円/㎡)小田原駅(地価相場 130,000円/㎡)井細田駅(地価相場 124,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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