千葉県千葉市中央区新宿２丁目７番２１(千葉中央駅・本千葉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


281,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市中央区新宿２丁目７番２１(千葉県千葉市中央区新宿２−７−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を281,000円/㎡としました。

千葉県千葉市中央区新宿２丁目７番２１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市中央区新宿２丁目７番２１
住居表示新宿２−７−１２
価格281,000円/㎡
交通施設、距離千葉、1,100m
地積1,015㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)17F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層マンションの建ち並ぶ中心部の住宅地域
前面道路の状況南東20.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岸和男氏による調査レポート

不動産鑑定士岸和男
価格281,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中高層マンションを中心とする利便性が良好な地域で、マンション用地の有効需要は増加に変化し、市場での地価もやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中高層マンションを中心とする利便性が良好な地域で、地域要因に格別の変動はなく、当面現状維持と予測する。地価は、分譲マンション用地の有効需要増加と最近の一般的要因の影響により、やや上昇傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は千葉県内のJR京葉線・総武線及び千葉都市モノレール線沿線周辺のマンション地域である。需要者は東京都内及び千葉県内の分譲マンション業者が中心である。市場の需給動向は、以前は県内の分譲業者の取引のみであったが、最近は東京等の大手マンション業者の開発分譲も増加し、取引件数も増加している。取引される規模・利用容積率・立地条件により総額はまちまちで、市場の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因中央区の住宅地域は最寄駅から徒歩圏内を中心に有効需要が緩やかな回復基調にあり、不動産市況も回復傾向にある。

鈴木恒一氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木恒一
価格280,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動は見られないが、マンション用地に係る需要は増加の傾向にあり、地価もやや上昇している。
地域要因の将来予測高層マンションが建ち並ぶ千葉市中心部のマンション地域で、特に変動要因はなく、当分は現状維持と見込む。マンション需要が回復しつつあり、地価水準は横ばい乃至やや上昇に推移と予測する。
市場の特性同一需給圏は、千葉県内のJR総武線、京葉線及び千葉都市モノレール沿線のマンション地域一円。需要者は県内及び全国展開の大手のマンション開発業者。千葉駅周辺部のマンション需給動向は価格的に戸建住宅と代替競争関係にあり、暫くは低迷していたが、近年は景気の回復とともに利便性の良い地域のマンション素地の需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、規模・容積率等によりまちまちであるが1，000∼2，000㎡で、総額2∼6億円である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いており、都心への利便性の良い地域での不動産需要は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6052715
北緯 140度1177008

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

千葉中央駅(地価相場 281,000円/㎡)本千葉駅(地価相場 188,750円/㎡)市役所前駅(地価相場 214,000円/㎡)栄町駅(地価相場 247,500円/㎡)千葉駅(地価相場 225,500円/㎡)千葉みなと駅(地価相場 214,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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