千葉県千葉市中央区道場南２丁目１９０番１３(東千葉駅・栄町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


99,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市中央区道場南２丁目１９０番１３(千葉県千葉市中央区道場南２−９−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を99,000円/㎡としました。

千葉県千葉市中央区道場南２丁目１９０番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市中央区道場南２丁目１９０番１３
住居表示道場南２−９−６
価格99,000円/㎡
交通施設、距離千葉、1,900m
地積138㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

姫野孝氏による調査レポート

不動産鑑定士姫野孝
価格99,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因細街路の多い古い住宅地域で鉄道駅から遠いが千葉市中心部にやや近く生活利便性が高いことから、地価は横這いないし強含みで推移している。
地域要因の将来予測鉄道駅から遠いが千葉市中心部にやや近く生活利便性が高いものの、古くからの住宅地域で供給が少ないことから、地価は横這いないし強含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね千葉市内の鉄道各駅で、特に「千葉」駅を最寄駅とする住宅地域。主たる需要者は当該同一需給圏内の居住者で都内ないし千葉市へ通勤する給与所得者層を中心とする一次取得者である。千葉駅までバス便利用の地域であり、街路条件も劣る住宅地域であるが、既成市街地で供給も少なく需給は安定している。土地は130㎡で14百万円程度、新築戸建住宅は30百万円程度が取引の中心である。
一般的要因中央区において都心接近性に優れる鉄道・モノレール駅徒歩圏内の宅地需要は堅調であるが、バス便で約20分以上の地域の地価は概ね軟調である。

中村暁美氏による調査レポート

不動産鑑定士中村暁美
価格99,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域であり、地域を大きく変容させる要因は見当たらず、将来的にも現状のまま推移するものと予測する。
地域要因の将来予測旧来からの住宅地域であり、特段の地域要因の変化はみられない。駅からやや距離があるが、街道沿いに店舗等も多くみられ生活利便性は相応に存する。需要に比し供給が少なく、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は千葉市内全域の駅からやや距離のある古くからの住宅地域である。需要者は市内への通勤者や自営業者等の地縁的選好性の強い層が中心であるが、東京への通勤者も多く見られる。街路条件はやや劣るが、千葉市中心部に比較的近いため根強い需要がある。中心となる価格帯は土地で1500万円前後、土地建物総額で3000万円前半である。
一般的要因設備投資や求人増加を受け経済は緩やかな回復基調にある。これに伴い地価は中心部では上昇基調にあるが、周辺部ではその波及効果は緩やかである。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6129035
北緯 140度1321078

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東千葉駅(地価相場 167,500円/㎡)栄町駅(地価相場 247,500円/㎡)千葉中央駅(地価相場 281,000円/㎡)千葉公園駅(地価相場 153,000円/㎡)本千葉駅(地価相場 188,750円/㎡)千葉駅(地価相場 225,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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