千葉県千葉市中央区末広４丁目６番９(千葉寺駅・蘇我駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


121,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市中央区末広４丁目６番９(千葉県千葉市中央区末広４−６−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を121,000円/㎡としました。

千葉県千葉市中央区末広４丁目６番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市中央区末広４丁目６番９
住居表示末広４−６−３
価格121,000円/㎡
交通施設、距離千葉寺、600m
地積165㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と営業所等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川千恵子氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川千恵子
価格120,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。また、個別的要因修正率を変動させる市場の変化も認められない。
地域要因一般住宅と営業所等が混在する、私鉄駅へ徒歩圏内にある住宅地域で、地域要因に特別な変動要因はない。
地域要因の将来予測一般住宅と営業所等が混在する住宅地域で、地域に特別の変動要因はない。一般的要因により緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性JR外房線本千葉駅から蘇我駅、京成千原線千葉寺駅から徒歩圏内の住宅地域が同一需給圏である。需要者の中心は都心や千葉市内及び周辺市に通勤するサラリーマンや、市内居住者で圏外からの転入も見受けられる。供給は中古住宅や未利用地の分割取引が散見される程度であるが、需要は中心部へのアクセスの良さから見込める地域である。土地は2000万円台前半、新築戸建物件は4000万円前後が取引の中心である。
一般的要因景況は穏やかな回復基調が続いており、一般の消費行動は持ち直しの動きが見られ、地価は一部を除き緩やかな上昇傾向で推移した。

岸和男氏による調査レポート

不動産鑑定士岸和男
価格121,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域で、周辺地域では戸建分譲も比較的多く、市場での地価はやや上昇傾向に変化している。地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測一般住宅と営業所等が混在する住宅地域で、営業所跡地等の大規模宅地は分割して戸建住宅化が徐々に進むと予測する。地価は、JR蘇我駅も利用可能なことと最近の一般的要因の影響により、やや上昇傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は京成千葉寺駅及びJR千葉駅∼蘇我駅間の最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者は千葉市内及び東京都内に通勤する従業者が中心である。市場の需給動向は、利便性が良好なため有効需要は多いが、営業所等も見られる混在地域のため、住宅地の供給はやや限定的である。市場の中心となる価格帯は、土地は総額2000∼3000万円程度、新築戸建住宅は総額3500∼4000万円程度である。
一般的要因中央区の住宅地域は最寄駅から徒歩圏内を中心に有効需要が緩やかな回復基調にあり、不動産市況も回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5913169
北緯 140度1267478

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

千葉寺駅(地価相場 96,500円/㎡)蘇我駅(地価相場 103,750円/㎡)本千葉駅(地価相場 188,750円/㎡)千葉中央駅(地価相場 281,000円/㎡)大森台駅(地価相場 111,000円/㎡)市役所前駅(地価相場 214,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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