地域要因

新規店舗の出店も見られ、不動産需要はやや回復しつつあり、地価は底値圏に近づきつつあるる

地域要因の将来予測

価格決定の理由

幹線市道沿いの路線商業地で自用の店舗が中心の地域で、賃貸市場は未熟成であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。現在の市場下においては収益物件としての需要よりも自用目的のエンドユーザーの需要が強いものと思料される。以上から、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事業所の統廃合、新規出店意欲の低下から当該地域のような旧国道沿いの商業地への需要は減退しており、地価は緩やかな下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、旧国道沿いに店舗・作業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。旧国道沿いの商業地への需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例に妥当な補修正を施して求めた価格であり、信頼性のある事例資料に裏付けられた実証的で説得力に富む価格である。収益価格は当該地域が自用店舗中心の繁華性の乏しい旧国道沿いの商業地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は困難であった。本件では、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動要因は認められないが、市中心部の住宅地は底値圏にあり、需要は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中心部近接の住宅地として熟成しており、今後も現状維持と予測する。地価は長引く地価下落により底値圏にあり、横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

収益価格は2階建ての共同住宅を想定し試算した。投下資本に見合う賃料を確保することが困難なため、収益価格は低位に試算された。想定要素も多く相対的に信頼性が劣るため参考に止めた。鑑定評価額の決定にあたっては、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、類似公示地との均衡も十分に考量し、上記の通り決定した。なお、代表標準地との検討も均衡の範囲内であり適正と判断した。

地域要因

空き店舗が目立ち、沿道型店舗に顧客が流出し、アーケード商店街の商況は落ち込んでおり、地価は依然として下落で推移している。

地域要因の将来予測

当市の中心商業地域であるが、沿道型店舗等への顧客の流出により、空き店舗が埋まらない状況が続いている。地域の衰退傾向に歯止めがかかっておらず、地価は引き続き下落傾向で推移している。

価格決定の理由

収益価格は5階建の店舗兼共同住宅を想定し試算した。賃料が下落傾向にあるため、土地価格に見合う賃料が得られないため低位に試算された。想定要素も多く相対的に信頼性が劣るため参考に止めた。取引にあたっては自用目的が需要の中心であり、鑑定評価額の決定にあたっては、類似公示地との均衡も十分考量し、実証的で説得力のある比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地との検討も均衡しており適正と判断した。

地域要因

周辺街路網やバイパスは整備されつつあるが、郊外型店舗への顧客流出等を反映して既存商業地に対する需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

中心部に近い旧来からの商業地域であるが、郊外型店舗への顧客の流出等により、当該地域の商況は衰退傾向にあり需要は弱い。地価水準は底値圏に近づきつつあり、下落幅は縮小傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は取引事例に妥当な補修正を施して求めた価格であり、市場の実態を反映した実証的で説得力に富む価格である。収益価格は直接法を採用したが、自用地中心の旧来からの商業地域であり低位に試算される結果となった。また市場での取引は、収益性よりも実際の市場取引が重視される傾向にある。本件では、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域に特段の変動要因は見られないが中心部の住宅地は長期化した地価下落による値頃感もあり、底値圏に達したものと見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地域内にはアパート等の収益物件も見られるが、賃料水準が低く、建築費の高騰もあって、収益価格は低位に試算された。戸建住宅を中心とする住宅地域で、居住の快適性、利便性が価格形成上のウェートが高く取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周囲には農地が広がり農家が点在する土地利用度の低い地域である。需要が弱く調整区域に対する規制緩和の中でも宅地転用等の動きは見られない。

地域要因の将来予測

水田を中心とする優良な農地に囲まれた農家集落地域である。調整区域に対する建築規制の緩和措置も近隣地域周辺ではあまり影響していない。今後も現状のままで推移していくと見込まれ、地価も逓減傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は市内の調整区域内の宅地の取引事例を選択し周辺の開発の状況も含め、住宅地としての価格形成要因の比較を行なったので、対象標準地の市場性と価格水準は把握できたと考える。一方、収益価格は近隣地域周辺に収益用不動産が全く見られず、賃貸市場も成立していない事から試算自体が現実性を欠くと判断し試算を断念した。鑑定評価額は市内における調整区域内の宅地の取引動向を見据え、代表標準地との検討を踏まえ比準価格を以って決定した。