長崎県諫早市栄田町２２５番１(本諫早駅・幸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


49,900円

2016年01月01日に行った長崎県諫早市栄田町２２５番１(長崎県諫早市栄田町２２−４６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,900円/㎡としました。

長崎県諫早市栄田町２２５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長崎県諫早市栄田町２２５番１
住居表示栄田町２２−４６
価格49,900円/㎡
交通施設、距離諫早、1,500m
地積774㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況作業所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、作業所等が建ち並ぶ旧国道沿いの商業地域
前面道路の状況北東12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹房政美氏による調査レポート

不動産鑑定士竹房政美
価格49,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因事業所の統廃合、新規出店意欲の低下から当該地域のような旧国道沿いの商業地への需要は減退しており、地価は緩やかな下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、旧国道沿いに店舗・作業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。旧国道沿いの商業地への需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、諫早市の準幹線道路沿いに店舗・営業所等が立地する圏域である。需要者の中心は、地元事業者等が中心である。繁華性のやや劣る旧国道沿いの商業地域であり、郊外型大型店舗等への顧客の流出や景気低迷の影響等から当該商業地域への需要は低迷している。当市では商業地の取引が極めて少なく、用途や規模等の個別性により取引価格には幅が認められ、市場での中心的価格帯を判定することは困難である。
一般的要因景気回復の兆しはあるものの、不動産市場における需要者の選別は従来にも増して顕著となっている。

荒川千洋氏による調査レポート

不動産鑑定士荒川千洋
価格50,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路沿いながら目立った開発や新規出店等の動きも見られない。商業地としての土地利用度が低い事もあり、需要の弱い状況が続いている。
地域要因の将来予測市北部の幹線道路沿いに位置するが低層の事業所や店舗が並ぶ地域で画地規模はそれほど大きくはない。その為市内の幹線道路沿いの商業地に比べ開発の程度が遅れており、今後もあまり発展は期待できないと予測する。
市場の特性同一需給圏は諫早市内の中低層の店舗・事業所が建ち並ぶ商業地である。需要者の中心は、県内の事業者が主である。地理的には諫早市と大村市を結ぶ幹線道路沿いに位置するが、もともと土地利用度が低く店舗の集積性も低い。用途的にも集客力の強い店舗は無く、小規模店舗や作業所に近い事業が主である。この為、地域に対する需要も弱く商業地としての価格水準もあまり高くないのが実情である。取引価格はまちまちで中心的な価格帯は見出せない状況である。
一般的要因本格的な景気回復には未だ至っておらず、不動産需要は収益性・利便性・快適性に優れる所は下げ止まり傾向も見られるがそれ以外は依然需要が弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度841575622558594
北緯 130度06141662597656

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

本諫早駅(地価相場 53,200円/㎡)幸駅(地価相場 51,800円/㎡)東諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)小野本町駅(地価相場 52,500円/㎡)肥前長田駅(地価相場 51,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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