長崎県諫早市川内町５９５番９外(本諫早駅・諫早駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,800円

2017年01月01日に行った長崎県諫早市川内町５９５番９外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,800円/㎡としました。

長崎県諫早市川内町５９５番９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県諫早市川内町５９５番９外
住居表示 
価格17,800円/㎡
交通施設、距離小野本町、1,200m
地積556㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の見られる水田地帯の住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

荒川千洋氏による調査レポート

不動産鑑定士荒川千洋
価格17,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周囲には農地が広がり農家が点在する土地利用度の低い地域である。需要が弱く調整区域に対する規制緩和の中でも宅地転用等の動きは見られない。
地域要因の将来予測水田を中心とする優良な農地に囲まれた農家集落地域である。調整区域に対する建築規制の緩和措置も近隣地域周辺ではあまり影響していない。今後も現状のままで推移していくと見込まれ、地価も逓減傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は市内一円の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は当該地域に地縁的選好性を有する第一次取得者が主である。諫早市内では調整区域内の開発・建築規制がかなり緩和され、現実に開発が進んでいる地域もあるが、近隣地域周辺は優良な農地に囲まれ農業を中心とする集落であり、外観上は何の変化も見られない。従って宅地需要も弱く地価は下落が続いている。尚、中心的な価格帯は取引が少ない上に価格もまちまちで見出せないのが実状である。
一般的要因ここ数年の地域経済は殆ど停滞に近い中で個人の所得の格差だけは拡大し、不動産も同様に地域により需要の強弱が生じ、地価の2極化が進んでいる。

樋口純一氏による調査レポート

不動産鑑定士樋口純一
価格17,800円/㎡
個別的要因特記すべき個別的要因の変動は認められない。
地域要因地域的に特に変動要因は認められないが、市街化調整区域内であり、需要は弱く地価は依然として下落で推移している。
地域要因の将来予測農地の中に農家住宅が見られる市街化調整区域内の住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。地価は調整区域の宅地の需要は弱く引き続き下落で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は諫早市内の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は対象公示地周辺の居住者又は地縁的関係者が殆どで外部からの転入者は少ない。近隣地域は水田地帯の中に農家住宅が見られる住宅地域で、もともと需要が硬直的な地域で、取引は少なく、取引価格にもバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因県内経済は未だ回復の実感はないが、長引く地価下落の影響もあり、二極化傾向はあるものの不動産需要はやや回復の兆しが認められる。

環境情報

地形・地質

火山砕屑岩

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8434379
北緯 130度0530952

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

本諫早駅(地価相場 53,200円/㎡)諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)東諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)幸駅(地価相場 51,800円/㎡)西諫早駅(地価相場 39,000円/㎡)肥前長田駅(地価相場 51,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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