長崎県諫早市栄町８番(本諫早駅・東諫早駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


73,500円

2017年01月01日に行った長崎県諫早市栄町８番(長崎県諫早市栄町１−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を73,500円/㎡としました。

長崎県諫早市栄町８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県諫早市栄町８番
住居表示栄町１−１０
価格73,500円/㎡
交通施設、距離諫早、2,000m
地積604㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)5FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況各種小売店が建ち並ぶアーケード沿いの商業地域
前面道路の状況東11.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

樋口純一氏による調査レポート

不動産鑑定士樋口純一
価格73,600円/㎡
個別的要因特記すべき個別的要因の変動は認められない。
地域要因空き店舗が目立ち、沿道型店舗に顧客が流出し、アーケード商店街の商況は落ち込んでおり、地価は依然として下落で推移している。
地域要因の将来予測当市の中心商業地域であるが、沿道型店舗等への顧客の流出により、空き店舗が埋まらない状況が続いている。地域の衰退傾向に歯止めがかかっておらず、地価は引き続き下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏はアーケード商店街及び諫早駅前商店街並びにその周辺の商業地域である。需要者の中心は地元の個人または法人である。駐車場が不足しており、沿道型の大型店舗に顧客が流れ、衰退傾向にある。取引は極めて少なく、取引価格にはバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因県内経済は未だ回復の実感はないが、長引く地価下落の影響もあり、二極化傾向はあるものの不動産需要はやや回復の兆しが認められる。

板山昌治氏による調査レポート

不動産鑑定士板山昌治
価格73,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因アーケード商店街の商況の落ち込みは厳しく、地価の下落傾向は継続しているが、地域内で実施される再開発事業の進捗が期待される。
地域要因の将来予測各種小売店が建ち並ぶアーケード街で、諫早市の中心的商業地域である。沿道型店舗等への顧客の流出により、空店舗が多い状況で、商況は厳しく、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は諫早市の栄町を中心としたアーケード商店街及びその周辺一帯の商業地域である。需要者の大部分は個人事業者である。郊外型大型店舗の出店により顧客の流出傾向が続き、商況は落ち込んでおり、地価は下落傾向にある。規模がまとまればマンション用地としての需要は見られるが、取引が少なく需要の中心となる価格帯は見いだせない。地域内で予定されている再開発事業が期待されるが、着工時期が遅れており、現段階では地価への影響は見られない。
一般的要因景気は基調的には緩やかな回復が続いており、商業地需要も限定的ではあるが回復基調にあるものと見られる。

環境情報

地形・地質

火山砕屑岩

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8432046
北緯 130度0547978

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

本諫早駅(地価相場 53,200円/㎡)東諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)幸駅(地価相場 51,800円/㎡)諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)小野本町駅(地価相場 52,500円/㎡)肥前長田駅(地価相場 51,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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