長崎県諫早市東本町４０番２(本諫早駅・東諫早駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,600円

2017年01月01日に行った長崎県諫早市東本町４０番２(長崎県諫早市東本町６−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,600円/㎡としました。

長崎県諫早市東本町４０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県諫早市東本町４０番２
住居表示東本町６−５
価格64,600円/㎡
交通施設、距離諫早、1,900m
地積218㎡
形状(1.0:6.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗併用住宅が多く市中心部に近い商業地域
前面道路の状況北12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹房政美氏による調査レポート

不動産鑑定士竹房政美
価格64,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺街路網やバイパスは整備されつつあるが、郊外型店舗への顧客流出等を反映して既存商業地に対する需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向にある。
地域要因の将来予測中心部に近い旧来からの商業地域であるが、郊外型店舗への顧客の流出等により、当該地域の商況は衰退傾向にあり需要は弱い。地価水準は底値圏に近づきつつあり、下落幅は縮小傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、諫早市中心部の店舗及び事業所等が存する圏域である。需要者の中心は、地元個人事業者等である。中心部に近い商業地域であるが、郊外型大型店舗等への顧客の流出、店舗経営者の高齢化など厳しい経営環境の中、空店舗も見られる。地方の小都市の商業地にあっては、取引自体が極めて少なく、用途や規模等の個別性により取引価格には幅が認められ、市場での中心的価格帯を判定することは困難である。
一般的要因地域経済の先行きは不透明感が認められるが、景気回復の兆しもあり不動産市場における需要者の物件選別は従来にも増して顕著となっている。

小宮幸弘氏による調査レポート

不動産鑑定士小宮幸弘
価格64,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特別な変動要因は認められないが、長期の地価下落や一般的要因を受けて下げ止まりつつあり、地価は底値圏にある。
地域要因の将来予測位置的には市の中心部に近いが核店舗や施設等がなく、商店街の衰退に伴って徐々に繁華性は薄れてきている。地域要因に特別の変動要因はないが、長期下落により底値圏にあり下げ止まりへ向かうものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市中心部の商業地域のほか市内一円の商業地域を含む圏域である。需要者は同一需給圏内に地縁性をもつ個人及び法人事業者が中心となる。長期の地価下落で価格水準が低位となったことや緩やかな景気回復基調が続いていることから、需要は回復傾向がみられ、地価は底値圏にある。不動産取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯を把握することが困難である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続き、商業地需要も緩やかながら、回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8441491
北緯 130度0575726

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

本諫早駅(地価相場 53,200円/㎡)東諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)幸駅(地価相場 51,800円/㎡)諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)肥前長田駅(地価相場 51,800円/㎡)小野本町駅(地価相場 52,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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