長崎県諫早市小豆崎町７０３番４(東諫早駅・肥前長田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,500円

2017年01月01日に行った長崎県諫早市小豆崎町７０３番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,500円/㎡としました。

長崎県諫早市小豆崎町７０３番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県諫早市小豆崎町７０３番４
住居表示 
価格27,500円/㎡
交通施設、距離東諫早、600m
地積384㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域
前面道路の状況北5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

板山昌治氏による調査レポート

不動産鑑定士板山昌治
価格27,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域に格別の変動要因はないが、交通接近条件及び環境条件がやや劣る斜面地の既成住宅地域の需要は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測一般住宅と農家住宅の混在する既成住宅地域であり、今後とも現状維持で推移するものと予測する。緩傾斜地で利便性にも欠けるため需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に諫早市郊外の住宅地域である。需要者の中心は諫早市周辺部に居住する1次取得者層である。郊外部に位置する一般住宅と農家住宅が混在する緩傾斜地の住宅地域で、交通接近条件及び環境条件が相対的に劣る既成住宅地の需要は弱含みで推移している。土地は標準規模で1000万円程度、新築の戸建物件は2800万円程度が取引の中心と見られる。
一般的要因雇用、所得環境の改善を背景に基調的には緩やかな回復を続けている。中心部の利便性に優れる地域は底値圏を探る動きとなっている。

荒川千洋氏による調査レポート

不動産鑑定士荒川千洋
価格27,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市の郊外に位置するが開発等の動きは無い。農家住宅等も見られる地域で元々需要は弱いが、これまでの地価下落により底値圏は近いと見込まれる。
地域要因の将来予測農家住宅が介在し空閑地も多く開発の程度は高くない住宅地域である。今後も特に大きな変化は無いものと予測する。基本的に需要が弱いので地価水準は低いが、これまでの下落の結果、底値圏に近づいていると判断する。
市場の特性同一需給圏は諫早市郊外の土地利用度があまり高くない住宅地域である。需要者の中心は諫早市内に居住し中価格帯以下の住宅地を指向する第一次取得層である。市中心部へそれほど距離がある訳ではないが、地域の状況は農家住宅等も見られ、集落地域と一般住宅地域の中間的な性格を有する地域である。下水道等の社会資本の整備が遅れており需要も弱い。周辺での取引は少ないが中心的な価格帯は更地で1千万円程度、新築戸建で2千8百万円程度である。
一般的要因ここ数年の地域経済は殆ど停滞に近い中で個人の所得の格差だけは拡大し、不動産も同様に地域により需要の強弱が生じ、地価の2極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

火山砕屑岩

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8538791
北緯 130度0660635

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)肥前長田駅(地価相場 51,800円/㎡)本諫早駅(地価相場 53,200円/㎡)幸駅(地価相場 51,800円/㎡)諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)小野本町駅(地価相場 52,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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