長崎県諫早市西郷町１６０番７(本諫早駅・幸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


45,800円

2017年01月01日に行った長崎県諫早市西郷町１６０番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,800円/㎡としました。

長崎県諫早市西郷町１６０番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県諫早市西郷町１６０番７
住居表示 
価格45,800円/㎡
交通施設、距離諫早、3,000m
地積271㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

板山昌治氏による調査レポート

不動産鑑定士板山昌治
価格45,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域に特段の変動要因は見られないが中心部の住宅地は長期化した地価下落による値頃感もあり、底値圏に達したものと見られる。
市場の特性同一需給圏は諫早市のうち中心部周辺の一般住宅地域を中心とした圏域である。需要者は市内居住者のほか周辺市に在住する30∼40代の1次取得者層が中心である。新規に開発された住宅団地等により供給過剰感が懸念されたが、分譲住宅地の販売は順調に売却が進んでおり、地価は安定的に推移している。土地は標準規模で1200万円程度、新築の戸建物件は3000万円前後が取引の中心である。
一般的要因雇用、所得環境の改善を背景に基調的には緩やかな回復を続けている。中心部の利便性に優れる地域は底値圏を探る動きとなっている。

樋口純一氏による調査レポート

不動産鑑定士樋口純一
価格45,800円/㎡
個別的要因特記すべき個別的要因の変動は認められない。
地域要因地域要因に特に変動要因は認められないが、市中心部の住宅地は底値圏にあり、需要は回復傾向にある。
市場の特性同一需給圏は市中心部の住宅地域である。需要者の中心は市内居住者が大部分である。周辺住宅地の開発による供給過剰の影響はあるものの、市中心部周辺の住宅地域であり、居住環境が良く、利便施設等にも近いため根強い需要がある。中心となる価格帯は土地が1，200万円程度、新築の戸建住宅で3，000万円∼3，500万円程度が取引の中心である。
一般的要因県内経済は未だ回復の実感はないが、長引く地価下落の影響もあり、二極化傾向はあるものの不動産需要はやや回復の兆しが認められる。

環境情報

地形・地質

火山砕屑岩

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8338778
北緯 130度0530868

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

本諫早駅(地価相場 53,200円/㎡)幸駅(地価相場 51,800円/㎡)諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)東諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)西諫早駅(地価相場 39,000円/㎡)小野本町駅(地価相場 52,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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