地域要因

都心天神の外縁であるが、駅に近く利便性が高いところから、マンションや収益物件用地の適地としての需要が強く、地価は上昇基調を維持。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

都心天神からやや離れた商業地域で、共同住宅を主とした賃貸の想定をしたが、需給動向の予測から賃料及びその変動率を保守的に想定したことから、収益価格は低めに求められたものといえる。試算価格の調整に当たっては、類似の不動産の取引事例を採用して試算した比準価格の方により説得力があるものと判断して、比準価格の方を重視して、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗事務所兼共同住宅を主体とした商業地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、実証的である。また、収益価格は理論的な価格であるが、賃料の粘着性等の理由により、やや低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

マンション用地を中心に住宅地需要は強含みで推移。都心に近いところから、戸建住宅用地に対する富裕層の需要も増加。地価は上昇基調を維持。

地域要因の将来予測

戸建住宅の中に共同住宅が見られるところで、1住居であるが、風致地区に指定され、街路の幅員が狭いため、今後も戸建住宅を中心にした利用が維持されるものと予測する。地価は強含みで推移するものと見られる。

価格決定の理由

戸建住宅と共同住宅が混在する地域であるが、街路の幅員が狭く、風致地区に指定されているため、収益用不動産としての利用には容積等の制約がある。また、賃料の変動率を保守的に想定したこともあって、収益価格は低めに求められたものといえる。よって、試算価格の調整に当たっては、現実の市場を反映した比準価格の方を重視するものとし、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

天神・大名・今泉地区の不動産市場は活発で、良好な街路条件を有する近隣地域への需要は強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は信頼性ある事例を採用し、十分に検討して求め、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。収益価格は賃貸市場も比較的活発で最有効使用の観点から本件では考量すべき価格と思料するが、賃料の遅行性や想定要素を含む点等は否めず、相対的信頼性はやや劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、市場の特性・代表標準地との均衡及び地価変動の推移等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心に近接する閑静な住宅地域であり、周辺マンション開発素地への需要に強い影響を受け、地価は上昇傾向を持続している。

地域要因の将来予測

都心に近接する戸建住宅を主とした高台の閑静な住宅地域で、高級住宅地への需要は堅調であるが、供給が限定的であるため、地価は上昇傾向を持続すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場における実際の取引価格を基礎とした実証的な価格であり、規範性は高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したもので、近時の投資用不動産の取引において重視すべき価格であるが、想定要素が多いこと及び居住の快適性等を十分に反映できないことから、規範性はやや劣る。以上から、高級住宅地の需給動向を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考とし、代表標準地との均衡も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

 福岡市中央区の都心部周辺の商業地域であり、投資需要は旺盛であり、周辺では高額の取引も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 旧来からの都心に近接する商業地である。比準価格は市場性を実証しており、説得力の高い価格と判断した。収益価格は収益面から検討した理論的な価格であるが、想定要素を含んでおり、用途、利回り等の個別性にも差があることに留意する必要がある。以上より、比準価格を中心とし、収益価格を参考として代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

福岡市中心部への接近性が良好であり、薬院・渡辺通地区の空室率も改善傾向にあり、需要も堅調なことから、地価水準は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実の不動産市場で成立した幹線道路沿いの商業地の取引事例を中心に試算されており規範性が高い。当該地域は、中層の事務所ビル等が建ち並ぶ幹線沿いの商業地域であり、収益価格は、想定要素を多く含むものの近年の投資用不動産の取引では重視すべき価格である。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福岡市中心部（天神・博多駅）への接近性が概ね良好であることから中高層共同住宅も多く見られ、地価水準は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実の不動産市場で成立した幹線沿いの商業地の取引事例を中心に試算されており規範性が高い。当該地域は、単身者向けの収益物件も見られるが、地価水準に見合うだけの賃料を徴求することができず収益価格はやや低位に試算された。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、住環境と交通利便性が比較的良好であるため、住宅需要は底堅く、地価は依然として上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、状況の類似した取引事例から比準して求めており、現在の市場動向を反映した実証性の高い価格である。一方、開発法による価格は、マンション開発業者が分譲マンションを想定する場合の事業採算性に着目した価格で、将来予測が的確に想定される場合には理論的でかつ信頼性が高い。本件では、比準価格を標準とし、開発法による価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、共同住宅を主体とした住宅地域として成熟しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、且つ実証的である。また、当該地域周辺にはアパート等収益物件も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。本件は居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿線の商業地域。地域要因に大きな変動は無いものの、地下鉄沿線の投資需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、商業地では重視すべき価格であるが、その算定過程で想定要素を含むこと等を考慮すると、比準価格に比べ信頼性がやや劣る。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

天神地区から続く準高度業務地域であり、事務所需要は横這いだが、高額マンション開発予定やマネー流入により地価水準上昇。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

従来の需要者はオフィスビル投資家であったが、最近は当市の高額所得者（資産家、大企業社員、公務員等）や市外投資家をエンドユーザーとする高額マンション用地としての仕入値が、地価形成上の支配力を高めている。従って現実市場性を反映する比準価格の規範性は高いが、収益価格の説得力は下限値を示す状況になりつつある。よってマネー流入、インバウンド、オフィス需要の動向も踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格は参酌して鑑定評価額を決定した。

地域要因

平尾地区は、住宅地として人気が高く、分譲住宅、賃貸住宅等の開発用地需要が旺盛な地区であり、土地価格は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は最有効使用の店舗兼共同住宅ビルの建築を想定して求めたものであるが、賃料設定等の収支項目や建築工事費等の想定要素が多数含まれており相対的な信頼性がやや劣る。一方、比準価格は、中央区内の取引事例に基づき査定しており市場の実態を反映したものである。従って、本件では取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

天神地区に近接する利便性に優れた地域であり、不動産需要は高く、地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

地域要因について特段の変動要因はみられないものの、堅調な不動産需要を背景として、地価水準の上昇基調は継続するものと予測する。

価格決定の理由

各試算値間に開差が生じたため、説得力に係る判断を行い調整する。比準価格は、市場の実態を反映した客観的な価格である。一方、開発法による価格は、開発事業者の観点から、投資採算性を反映させた価格であるが、試算の過程に多数の想定要素を含むことから客観性に欠け、やや規範性は劣るものと判断した。以上より、本件では、説得力の高い比準価格を重視し、開発法による価格を比較衡量の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。