地域要因

地域要因に格別の変化はみうけられない。地価は微落から横這い基調へと移行。

地域要因の将来予測

格別の地域要因の変動はなく環境的には現状維持、地価は値頃感から横這い基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は当市南西部郊外の類似地域に所在する信頼のおける各事例から比準したもので、得られた価格は市場性を反映した妥当な価格といえる。当該地域は旧調区に所在する戸建住宅が主の住宅団地であり、周辺には収益物件は殆どなく賃貸市場は未成熟なため収益価格は求められなかった。比準価格だけであるが代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格が適正と判断されたので、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。生活利便性は比較的高く、値頃感等もあり需要は回復傾向だが、周辺での宅地供給の影響等より、地価は弱含みで推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主な中、値頃感等に起因する新規分譲の発生より、周辺地区も含め近時の信頼性が高い住宅団地内の取引事例を多数収集し得た。一方、近隣地域は自己使用目的の取引が中心で、標準地も画地規模等から共同住宅想定が困難と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動は見られない。地価は値頃感のある水準にまで下落しており、微落から横這い基調へと移行。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺の賃貸物件は利便性・快適性等が十分に賃料に反映されていないため、収益価格は比準価格に比べ低位に試算された。快適性・利便性等を重視する住宅地域であるので、市場性を反映した比準価格を重視することを妥当と判断し、収益価格は参考程度に留め、周辺地域にある標準地等との価格均衡を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

線引き廃止により、周辺の宅地供給は続いており、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は郊外の住宅団地で、今後とも現状の環境を維持するものと予測する。線引き廃止の影響もあり依然として宅地の供給は続いており、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が主で、類似地域の信頼性のある取引事例を多数収集し得た。当該地域は古い戸建分譲地で、周辺には共同住宅も見られるが、戸建住宅の選好性が高く、快適性、利便性を重視して価格が決定されるので、収益性を反映した収益価格は低位に求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

線引き廃止により、宅地供給が続き、需要は相対的に減少しており、地価は下落しているが、下落幅は縮小しいる。

地域要因の将来予測

農家住宅も見られる郊外の住宅地域で、地域要因の変動も無く、今後も現状を維持するものと予測する。地価の下落傾向は続くと思われるが、値頃感から下落幅は縮小するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が中心で、賃貸物件がほとんどない地域で賃貸市場が形成されていないので、収益価格は試算しなかった。当該地域は快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的で取引され、取引価格を指標に価格が決定されるので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来の街路状況が継続するほぼ熟成した在来住宅地域で地域要因に特に変動はなく、外部地域からの需要は余り見られず需要は低調である。

地域要因の将来予測

旧来の街路状況が残る郊外の在来住宅地域で、特に地域要因に変動は見られず今後も現状を維持するものと予測する。圏外からの転入者は少なく需要は低調であり、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 アパートが多く見受けられるが、旧来の土地所有者等の建設による場合が多く、土地価格に見合う賃料が徴収されておらず収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、近隣地域に近い事例を採用できたものの、取引が少なく広圏域内事例も採用したが、概ね信頼性の高い事例を採用できた。本件では、取引価格を適正に比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

教育、商業施設等への接近性の優位性を有するが、利便性に優る旧調区内の分譲住宅地との競合により、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

高松市南西部の戸建住宅地域で、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。周辺の利便性に優る旧調整区域の宅地供給が続き、需要は依然減退したままで、地価は弱含みで推移しているが、値頃感も出てきている。

価格決定の理由

農地も介在する戸建住宅地域内に位置し、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。一方比準価格は周辺類似地域内の事例より試算された価格であるが、市場の特性等を反映した規範性の高い価格を求めることができた。従って代表標準地との検討を踏まえ、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

標準地の北方約150m付近で県道のバイパス工事が進捗しており、同時に高松市により琴電新駅の設置が計画されている。

地域要因の将来予測

特段の変動はなく、郊外の低層住宅地としての住環境を維持していくものと予測する。生活利便性は高く、値頃感等から地価は横ばい乃至やや上昇傾向で推移するとみられる。

価格決定の理由

収益価格は、小規模住宅団地内にあって自己使用が中心で居住快適性が重視される地域であること等により信頼性は劣る。比準価格は市場取引に基づいた実証的な価格であり、一定の規範性を有する事例から試算し得た。従って信頼性の高い比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討を踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。値頃感もあるが、位置関係が劣後し、より住環境良好な周辺地域での宅地供給等より、需要、地価共に弱含みで推移。

地域要因の将来予測

旧市街化調整区域内に存するほぼ熟成した住宅団地であり、今後も現状の住環境を維持すると予測。値頃感もあるが交通接近条件が劣り、周辺の新規宅地供給等の影響等も相俟って、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が殆どである中、近隣地域内を含む旧市街化調整区域内の信頼性が高い取引事例を多数収集し得た。一方、標準地は戸建住宅地域内に存し、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度で、立地等より共同住宅想定が馴染まないと判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

比較的利便性の良い住宅地域で、中古住宅の需要は底堅く、区画整理地区等の代替関係にある地域の開発動向の影響を受け、地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

高松市南部郊外の住宅地域として今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。中古住宅の需要が根強く、隣接する区画整理地区等の影響を受け、価格は横ばい傾向であるが、上昇に転じる可能性もある。

価格決定の理由

アパート等も混在しているものの、築年の古い収益物件が多く、賃料水準が低い他、自己使用目的の取引が支配的であるため、収益価格は低位に求められた。一方比準価格は類似性の高い事例から試算され、現実の市場動向、市場の特性を反映し、規範性は高いと判断される。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

競争の関係にある新興商業地域の充実による影響や、他の諸要因の複合的作用により、土地需要及び地価水準は軟調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、地域の賃貸市場の現状（自己使用が中心的利用形態であり、地域の賃料水準判断に係る客観的指標となり得るテナント数が少ない）等に鑑み、その相対的試算精度はやや劣るものと判断される。他方で比準価格は属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を高いレベルで具備するものと判定される。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、地域の現状及び将来の動向にも留意の上、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。