地域要因

ミニ開発の住宅地域であり、地域要因の変動は特にない。生活利便性がやや劣るため、地価は弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

当該地域内において、特別な変動要因は認められないが、区画整理地区との代替競争関係による相対的地位の低下から地価は弱含みに推移していくものと予測されれる。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的の戸建住宅を中心とする住宅地であり、賃貸市場が未成熟なことから収益還元法は採用できなかった。比準価格は神辺町内の取引事例より、広域的な見地から試算した。要因比較も適正な範囲で行われており、求められた価格は市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を検討し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理済みの地区で農地の宅地転用も多く、住宅地として熟成している。

地域要因の将来予測

利便性の高い新湯野土地区画整理内の住宅地域で需要は比較的旺盛であり、地価は静態的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は新湯野区画整理内に位置し、利便性や居住環境よりアパート等の収益物件も見られる地域である。比準価格は自用目的の取引事例から求められ、市場性を反映した規範力の高い価格である。収益価格は住宅利用の為、賃料水準及び投資採算から難しく、低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理内の住宅地域で農地も一部残るが特段の変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

利便性の高い区画整理内の住宅地域で、一部農地、空地も残るが転用も見受けられ地価は静態的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は国道486号南側背後の新徳田土地区画整理内にあって、一般住宅、共同住宅の他、農地も残る地域である。試算された比準価格は市場実態を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は住宅利用が多い為、賃料水準は低く、利回り区的の取引も少なく低位となった。自己使用の利用が大半を占める為、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との比較検討より鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺に所在する新規開発宅地との競争関係等により、地価はやや弱含み傾向である。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ既存住宅地域であり、特段の変化は認められないが、神辺町内の区画整理が完了している地区との市場競争力はやや劣り、地価はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、同一町内に存する代替性を有する複数の取引事例を採用しており、市場性を反映した価格と認められる。賃貸市場が未成熟であり、経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は適用できなかった。自用目的での取引が需要の大半を占めることから、市場の実態を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、近隣地域の状況及び周辺地域の需給動向を勘案し、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にないが、宅地需要は回復しており、地価は下げ止まり傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域はアパート等も散見されるが、賃貸市場が未成熟なことから収益還元法は採用できなかった。取引事例比較法の適用に当たっては、地域格差のやや大きなものもあるが、各補修正・要因比較は適正と認められ、求められた価格は市場の実態を反映した規範性の高い価格と認められる。当該地域は自己使用目的の取引が支配的であるため比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の物理的変動は認められないが、市場全体での需要収縮が窺える中、価格の二極化がやや顕在化しつつある。

地域要因の将来予測

一般住宅・農家住宅等が混在する比較的古くからの集落地域であるが、価格の二極化傾向等を背景に需給動向は相応に弱含みの状況にあると判断され、当面はほぼ現状維持乃至やや衰退傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

上記比準価格は、同一需給圏内における取引数が総体として非常に希少である中、相対的に価格牽連性の高い事例を軸に秤量的な判断を経て求められたもので、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を期待し得る。よって当該価格を中心として考量するとともに総額面における市場性等についても斟酌し、代表標準地からの規準価格との均衡性並びに各種要因や市場の需給動向等にも特に留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域に位置するため、特段の地域要因に変動はないが、一般的要因の影響を受けて地価は弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

農家住宅等を中心とする旧来からの既成住宅地域である。市街化調整区域内に位置し地域の変動要因もなく、利便施設等への接近性から宅地需要は乏しく地価は依然弱含みである。

価格決定の理由

当該地域は県道沿いに農家住宅、農地が見られる地域である。市街化調整区域内に係る需要者は居住快適性、利便性を主眼するが、試算された比準価格は市場実態を反映させた価格で規範力が認められる。収益価格は行政条件より試算し得なかった。需要者は自己使用目的にて取引意思決定を行うため、市場性を反映した比準価格を重視し、さらに一般的要因の動向等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の丘陵地の団地であり、生活利便性が劣る為、宅地需要は弱く、地価は下落している。

地域要因の将来予測

一般住宅が連担する郊外の丘陵地に造成された住宅団地である。通勤の便が劣るので、宅地需要は弱い。この為、地価は下落すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、駅家町の取引事例も採用したが、残りの4事例が加茂町の事例であり、取引時点も比較的新しく、不動産の実際の市場性を反映していて、規範性が高い。一方、収益価格には、賃貸住宅の需要が極めて弱く、アパート経営は経済的に不合理である為、適用できなかった。よって、豊富な取引事例による規範性の高い比準価格により、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

市中心から遠い高台の団地にある為、宅地需要が弱く、地価は下落している。

地域要因の将来予測

この住宅団地は、やや古い高台の住宅団地である。地域的に高齢者が増えていて、買物等の生活が不便である。その為、宅地需要が弱く、今後も地価は下落すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、価格水準の類似した取引事例が少なく、やや広域的に事例を採用して求めた。中心とした取引事例は、加茂町の事例で、比準の手順も適切である。よって、この価格の規範性は高い。収益価格については、賃貸需要が弱く、アパート等の立地が経済的に困難な為、求められなかった。従って、規範性の高い比準価格により、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を標記のとおり決定した。