広島県福山市神辺町大字新湯野字２丁目３４番４(湯野駅・御領駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


41,400円

2016年01月01日に行った広島県福山市神辺町大字新湯野字２丁目３４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,400円/㎡としました。

広島県福山市神辺町大字新湯野字２丁目３４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市神辺町大字新湯野字２丁目３４番４
住居表示 
価格41,400円/㎡
交通施設、距離湯野、950m
地積328㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の多い区画整理済の新興住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村重力也氏による調査レポート

不動産鑑定士村重力也
価格41,400円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因区画整理済みの地区で農地の宅地転用も多く、住宅地として熟成している。
地域要因の将来予測利便性の高い新湯野土地区画整理内の住宅地域で需要は比較的旺盛であり、地価は静態的に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は福山市北部の神辺町等の住宅地域一円。需要の中心は一次取得者等が大半を占め周辺地区からの外部転入も比較的多い。区画整理済みの地区で生活利便施設を有し、また国道等への系統も優れる地域で、神辺町内でも市場競争力は比較的高く一定の需要が見受けられる。北部地区である為、需要者の求める敷地規模は60坪以上が大半を占め市場滞在期間も短い。中心価格帯は土地で1，000万円までが多い。
一般的要因アベノミクスによる景気感応度は高まりつつあるが、宅地需要はエリアによる選別が強く2極化傾向が依然続いている。

三谷正登氏による調査レポート

不動産鑑定士三谷正登
価格41,200円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はみられない。
地域要因ミニ開発住宅地分譲の増加による供給増に対して、需要は弱含みで、地価は緩やかな下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測土地区画整理済の住宅地域であり、特段の変動要因はないものの、地価水準の下落から新築住宅需要は底堅さを増しつつある。発展要因に乏しく、地価は弱含みに推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、神辺町を中心とする福山市北部の住宅地域一円。需要者の中心は福山市北部居住者であるが、井原市等隣接市からの転入もみられる。周辺ではミニ開発住宅分譲地の在庫が多く、やや供給過剰の感があり、土地需要はやや弱含み傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は土地で1，000万円∼1，500万円、新築戸建で2，500万円∼3，000万円である。
一般的要因鉄鋼価格低下に伴う困難、大手IC工場の縮小の悪影響もあり、停滞気味の地域経済を反映し不動産市場に活力は乏しい。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5605002
北緯 133度390151

参考：該当物件周辺マップ

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広島県深安郡神辺町大字川南字五ノ丁７１５番１広島県福山市川口町字中６丁目８３１番広島県深安郡神辺町大字新湯野字２丁目３４番４

参考：近隣駅の地価相場

湯野駅(地価相場 33,000円/㎡)御領駅(地価相場 35,600円/㎡)湯田村駅(地価相場 33,000円/㎡)道上駅(地価相場 40,500円/㎡)神辺駅(地価相場 46,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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